"개포2단지 25㎡→84㎡ 2억 벌수 있다"…실제론?

추가부담금 4억7000만원…도곡렉슬 비교시 2억원 차이

- 중개업소 "시세가 권리가액보다 낮아"
- 사업지연 등 추가부담금 상승할 수도
- 전문가들 "투자시 참고용으로만 활용"

↑서울 강남구 개포주공2단지 전경 ⓒ머니투데이 포토DB

최근 서울시로부터 정비계획 승인을 받은 강남구 개포동 개포주공2단지 25㎡(이하 전용면적) 조합원이 재건축 후 국민주택 규모인 84㎡를 분양받으려면 4억7000만원을 더 내야 하는 것으로 나타났다.

추가부담금을 감안하더라도 현 시점에서 9억원대 중반을 투자하면 재건축 이후 시세가 인근 신축아파트와 유사하게 형성된다고 가정할 경우 2억원 가량의 수익을 거둘 수 있을 것이라는 게 부동산업계의 관측이다.

28일 개포주공2단지 추진위원회가 작성한 개략적인 추가부담금 내역을 살펴보면 기존면적 대비 재건축 분양 신청면적에 따라 최대 5억6300만원을 환급받거나 최대 10억900만원의 추가부담금을 내야하는 것으로 나타났다.

면적별로는 우선 조합원들이 가장 많은 25㎡의 경우 현재 계획대로라면 가장 작은 주택형인 59㎡로 옮겨타면 1억8600만원을 추가 부담해야 한다. 국민주택 규모인 84㎡로 간다면 4억7000만원을 부담해야 하고 가장 큰 주택형인 134㎡를 원할 경우엔 10억900만원이 추가로 필요하다.

서울 부동산정보광장에 따르면 개포2단지 25㎡는 최근 4억8000만원에 실거래됐다. 재건축시 84㎡를 분양받으려면 추가부담금 4억7000만원을 포함해 총 9억5000만원을 투자해야 한다. 이 경우 입주 7년차 재건축 아파트인 도곡동 도곡렉슬 84㎡ 실거래가(11억6000만원)와 비교하면 약 2억1000만원의 시세차익을 기대할 수 있다는 분석이다.

최근 11억원에 거래된 73㎡의 경우 현재 2억7800만원을 돌려받을 수 있어 투자금은 8억2200만원 수준이다. 마찬가지로 도곡렉슬 84㎡와 비교할 경우 3억3800만원의 시세차익을 기대할 수 있다.


73㎡ 조합원의 상당수가 선호하는 134㎡의 경우 추진위의 추가부담금 내역이 변하지 않는다는 가정 하에서 분석할 경우엔 기대수익이 다소 높아진다. 73㎡에서 134㎡로 갈 경우 추가부담금 2억6100만원을 감안해 총 13억6100만원이 필요하다. 최근 19억1000만원에 거래된 도곡렉슬 138㎡와 비교하면 5억4900만원 정도 수익이 예상된다.

개포동 대왕공인 최동식 대표는 "조합원 3.3㎡당 분양가를 3200만원 정도로 가정할 경우 현재 시세는 추가부담금 등을 제외한 권리가액보다 낮다는 점에서, 저평가돼 있다고 봐야 한다"며 "미래 시세를 예단할 수는 없지만 현재시점의 인근 아파트 시세 정도만 오른다 하더라도 충분한 투자가치가 있다"고 주장했다.

다만 이같은 분석에는 재건축 사업 기간 중 소요되는 각종 비용과 사업 기간 지연과 그에 따른 추가 비용 등은 빠져 있다. 즉 재건축되는 시점에서 추가부담금이 더 늘어날 가능성도 있고 입주시점 시세가 어떤 수준에서 형성될지 가늠하기 어렵다는 점에서 투자적정성 여부를 섣불리 예단하기 힘들다는 게 전문가들의 지적이다.

조민이 에이플러스리얼티 팀장은 "관리처분 시점이 돼야 추가부담금의 정확한 규모를 알 수 있고 사업 진행과정에서 증가할 가능성도 있다"며 "입주시점까지 5년 이상 걸릴 수도 있는 상황에서 부동산시장이 어떻게 변할지 알 수 없어 현 시점에서의 추가부담금은 그저 참고용일 뿐"이라고 말했다.