정부 재건축정책, 서울시와 또 '충돌'

[5.10대책]서울시, 소형 확대 등 관리 중심 VS 정부, 규제완화로 시장 활성화

정부가 5.10대책을 통해 내놓은 재건축 규제 완화 방안이 서울시 정책과 충돌이 불가피할 것으로 보인다.

서울시가 박원순 시장 취임 이후 인구구조 변화에 맞춰 소형주택을 확대하고 부동산시장에 미치는 파장을 최소화하는 방향으로 재건축을 관리하고 있는 반면, 정부는 여전히 재건축 규제 완화를 통한 시장 활성화에 초점을 맞추고 있어서다.

정부는 10일 발표한 '주택거래 정상화 및 서민·중산층 주거안정 지원방안'을 통해 입주민 선호도와 단지 특성에 맞는 재건축이 가능하도록 1대 1 재건축 때 기존주택의 면적 증가 범위를 확대하기로 했다. 1대 1 재건축은 기존 주택면적의 10% 범위 내에서 면적을 증가시키는 것으로, 용적률 범위 내에서 추가 공급되는 가구는 85㎡이하로 짓게 된다.

이번 조치로 1대 1 재건축 때 현행 10%인 기존주택의 면적 증가 범위를 더 늘릴 수 있고 반대로 축소도 가능해진다. 국토부는 구체적 면적 증감 범위를 소형주택 확보방안 등을 마련하고 전문가 의견 수렴 등을 거쳐 이달 중 확정할 예정이다.

정부는 또 뉴타운지구내 재개발사업에만 적용되던 용적률 인센티브 제도를 재건축까지 확대해 '국토의 이용 및 계획에 관한 법률' 상한까지 허용키로 했다. 이에 따라 재건축사업 용적률은 현행 250%에서 최대 300%까지 상항 조정된다. 대신 증가된 용적률의 20~50% 이상은 임대주택으로 공급해야 한다.

정부의 이같은 규제 완화는 결국 재건축의 사업성을 높여 강남 부동산시장을 활성화하려는 의지로 분석된다. 늘어나는 용적률 가운데 일부 임대주택을 지어야 하지만, 일반분양 물량이 늘어나고 이에 따라 조합원 분담금이 줄기 때문에 사업추진에 동력이 생길 수 있다.

전문가들은 결국 재건축 규제를 놓고 정부와 서울시간 충돌을 피할 수 없을 것이라고 지적했다. 정부 대책이 재건축사업장에는 인센티브로 받아들여지겠지만, 관리를 해야 하는 서울시 입장에선 기존 정책을 다시 조정해야 하기 때문이다.

서울시는 박 시장 취임 이후 인구구조 변화에 맞게 소형주택 비율을 확대하고 일반주거지역 2종을 3종으로 상향조정하려는 재건축단지들에 대해 도시계획관리 차원에서 세밀한 관리를 하고 있다.


주택산업연구원 김덕례 연구위원은 "서울시는 관리하는 방향이고 국토부는 시장 정상화를 위한 촉매제로 만들려다 보니 궤가 다르다"며 "재건축은 지자체의 영향력이 큰 만큼 국토부와 서울시가 정책방향을 조율할 필요가 있다"고 지적했다.

세종대 도시부동산대학원 김수현 교수는 "재건축 규제 완화가 시장에 어떤 영향을 미칠지는 아직 판단하기는 어렵다"며 "국토부와 서울시가 기술적인 부분을 협의해 풀어나갈 것으로 본다"고 말했다.