[부동산대책 D-2일]"적절한 타이밍"vs"부작용 우려"

강남3구 투기지역 해제 추진에 전문가들 갑론을박

서울 강남3구(강남·서초·송파) 투기지역 해제 등을 골자로 한 정부의 부동산 거래활성화 방안 발표가 이틀 앞으로 다가온 가운데 학계와 전문가들은 대책의 필요성과 실효성을 놓고 갑론을박을 벌이고 있다.

규제 완화 조치를 통해 주택시장의 추가 악화를 막아 경기 회복의 동력으로 삼아야 한다는 시각이 있는 반면, 시장의 건전한 조정을 인내하지 못하고 인위적 부양에 나설 경우 결국 거품을 다시 조장하게 될 것이란 반론이 맞서고 있다.

집값 하락과 맞물려 극심한 거래 침체를 동반하고 있다는 현실은 규제 완화의 논거로 작용하고 있다. 국토해양부에 따르면 3월 전체 주택 매매거래량은 지난해 같은 기간보다 29.8% 감소했고 수도권과 서울은 같은 기간 각각 34.0%, 38.2% 줄었다.

박환용 경원대 교수는 "지금처럼 주택시장의 침체를 방치하면 공급을 더욱 위축시키고 결국엔 전셋값 상승에 영향을 줘 서민들에게 피해를 준다"며 "강남3구를 축으로 매수세를 자극하는 정책을 내놓으면 그 온기가 전체로 퍼져 주택 공급을 원활하게 하는데 도움을 줄 수 있다"고 강조했다. 그는 "가능성이 낮더라도 이런 정책을 내놓아야 주택 매수 심리를 자극할 것"이라고 덧붙였다.

이태식 한양대 교수도 "일본처럼 부동산시장이 장기침체로 빠져들지 않으려면 현재의 시장 분위기를 반전시킬 만한 카드를 내놓거나 확실한 신호라도 줘야 할 것"이라며 "이런 관점에서 정부의 정책은 적절한 타이밍"이라고 판단했다.

이와는 달리 정부가 팔소매를 걷고 연이어 규제 완화 조치를 내놓을 만큼 주택거래가 극심한 침체에 빠진 것인지에 대한 근본적인 의문도 제기된다.

지난해 연간 아파트 실거래가 거래 건수는 2010년에 비해 23.7% 늘었고 2008~2010년 평균 거래량에 견줘 20.0% 증가했다. 수도권은 2010년보다 46.0% 급증했고 3년 평균치와 비교해도 14.9%나 늘어난 것으로 나타났다. 서울 역시 전년대비 35.3%, 3년 평균에 비해 3.8% 각각 증가했다.


이런 이유로 최근의 거래량 감소를 명분삼아 강남3구의 규제를 풀려는 건 설득력이 떨어진다는 지적이다. 정재호 목원대 교수는 "금융위기 이후 선진국의 주택시장은 조정을 겪었지만 우리는 시작 단계일 뿐"이라며 "주택시장을 건전하게 회복시키려면 더 많은 부채를 지고 매수하라고 종용하기보다 복지를 강화해 국민들의 가처분소득을 높여 주택 매수여력을 키우는 게 중요하다"고 강조했다.

공급 중심의 주택 정책이 한계에 부딪힌 만큼 방향을 재설정해야 한다는 의견도 있다. 조명래 단국대 교수는 "자가보유율이 60%대에서 정체 현상을 보이고 있는 것은 정부의 줄기찬 공급 위주 정책이 한계에 다다른 것"이라며 "이런 상황에서 주거 복지에 쓸 재정 여력을 확보하지 않고 강남3구와 다주택자에 대한 세금 감면 정책을 내놓으면 세수 부족분을 다른 계층에게 전가하는 결과를 가져온다"고 비판했다.



현재 청약통장을 중심으로 된 주택공급 제도 자체의 전면 폐기해야 한다는 주장도 나온다. 청약제도는 과거 인구에 비해 주택공급량이 현저히 부족했을 때 마련된 제도여서 지금처럼 미분양이 발생하고 있는 상황에선 되레 주택 구입 의사를 꺾는 역효과를 초래한다는 것이다.

김현아 한국건설산업연구원 선임연구위원은 "주택시장의 구조적 변화가 일어난 시점에서 현재의 까다롭고 복잡한 청약제도로는 투기성 자금이 들어와야 분양에 성공할 수 있는 구조"라며 "적어도 민영주택에 대해선 청약제도를 폐기하고 자유롭게 층과 호수를 신청해 분양받을 수 있는 쪽으로 주택판매 방식을 혁신하는 게 중요한 시점"이라고 강조했다.