기로 선 성남 재개발… 민관합동 사업전환 '독?'

시공사 선정 입찰공고 냈지만 건설사에 모든 부담 넘겨 입찰 성사 불투명

↑성남 구도심 재개발 2단계사업 위치도

　경기 성남시와 성남시의회, 지역주민, 한국토지주택공사(LH) 등이 4자 협의체를 구성해 사업을 재개한 성남 구도심 재개발 2단계가 기로에 섰다.

　기존 LH 단독시행체제에서 건설사와의 민관합동사업으로 전환했지만 참여업체에 자금조달, 책임분양, 미분양물량 매입 등을 떠넘기면서 시공사 선정이 쉽지 않을 것이란 비관적 예상이 나오기 때문이다.

　6일 LH와 건설업계 등에 따르면 성남 중1구역 재개발정비사업 주민대표회의와 사업시행자 LH는 최근 시공사 선정을 위한 입찰공고를 냈다.

이 프로젝트는 성남시 중원구 중앙동 2979번지 일대 10만8329㎡를 재개발하는 사업으로, 성남 구도심 재개발 2단계 사업구역이다. 신흥2구역, 금광1구역, 수진2구역, 중1구역이 포함된 2단계 사업은 2009년 12월 사업시행인가를 받았지만 시행자인 LH의 자금난 등의 이유로 사업 추진이 지연돼왔다.

　이에 따라 2010년 하반기부터 성남시, 성남시의회, 주민, LH 등이 4자 협의체를 구성하고 지난해 1월 사업지원방안을 내놓으면서 재개 움직임이 본격화됐다.

이어 3월 사업촉진위원회를 구성, LH와 민간건설사가 공동으로 사업을 시행하는 민관합동 재개발 방식으로 전환했고 10월 주민총회를 거쳐 최종 확정됐다. 따라서 지지부진하던 성남 재개발 2단계 사업은 건설사만 참여한다면 탄력을 받을 수 있게 된다.

　문제는 시공사 선정 입찰에 건설사 참여가 불투명하다는 것이다. 입찰조건이 불리해 건설사들이 입찰 참여를 꺼리고 있어서다.


입찰조건을 보면 우선 시공사가 3000여억원으로 추정되는 공사비는 물론 이주비 이자비용, 용역비, 수수료 등의 사업비용을 조달해야 한다. 사업비용이 공사비보다 많지 않고 이주비 이자비용은 사업 종료 때 주민들이 정산해준다고 하지만 부담이 상당하다는 지적이 나온다.

　공사비 회수도 만만치 않다. 공사비 지급은 분양회수금 범위에서 지급한다. 즉 실제 분양이 70%만 됐다면 공사비는 70%만큼 받고 나머지 30%는 건설사가 부담해야 한다.

미분양물량도 건설사가 책임지고 인수해야 한다. 분양만 잘된다면 공사비 회수나 미분양물량은 큰 문제가 되지 않는다. 하지만 현재 시장여건상 이를 장담하기 어렵다는 게 업계의 전망이다.

　중1구역의 3.3㎡당 분양가는 조합원 1180만원, 일반분양 1380만원이지만 인근 시세가 3.3㎡당 1000만~1200만원이고 성남 고등지구에서 분양가가 싼 보금자리주택이 대거 공급될 전망이다. 중1구역에 1800여가구가 건설될 예정이고 조합원이 1100명 내외임을 감안하면 일반분양분이 700여가구에 달해 분양 리스크가 높다고 건설사들은 지적했다.

　대형건설사들은 이번 입찰공고 조건대로라면 참여가 불가능에 가깝다고 본다. 한 대형건설사 관계자는 "앞으로 나올 신흥2구역, 금광1구역, 수진2구역 등도 이런 조건으로 시공사를 뽑는다면 성남 재개발 2단계 사업 참여는 어렵다"고 말했다.

　LH도 건설사들의 입찰 참여 여부에 대해 조심스러운 입장이다. LH 관계자는 "시공사 선정 이후 설계를 확정해야 사업시행인가와 관리처분이 가능하고 분양도 할 수 있어 건설사 참여 여부를 지켜보고 있다"고 설명했다.