"상가 투자자, 배후단지·주변상권 먼저 살펴라"

단지내 상가 체크 포인트 A to Z

상가는 안정적인 임대 수익이 기대되는 수익형 부동산 상품 가운데 하나다. 특히 아파트 단지내 상가의 경우 안정적인 배후 수요를 확보하고 있어 불황기에도 인기가 높다.

◇"배후 단지 500가구 이상 돼야"
전문가들은 상가 투자를 염두에 두고 있는 수요자라면 사업지 배후 단지내 가구수를 반드시 체크해야 한다고 조언한다.

원평연 상가뉴스레이더 연구원은 "상가의 직접적인 배후 세대가 최소 500가구 이상은 돼야 기본 필수 업종들이 업종간 시너지 효과를 볼 수 있다"며 "가구수가 지나치게 부족한 경우 수요 빈약으로 필수 업종수가 제한돼 다른 상권으로 수요자 이탈이 일어날 수 있다"고 설명했다.

특히 택지지구나 신도시의 경우 배후 세대가 순조롭게 입주하는지 여부를 주의깊게 살펴야 한다는 지적이다. 일부 지역의 경우 아파트 주거세대가 제때 입주하지 않는 사례가 있는데 배후수요가 확보되지 못한다면 단지 내상가도 같이 어려움을 겪는 경우도 있기 때문이다.

가구당 상가면적이 1.652㎡(0.5평)을 초과하면 과잉 공급일 가능성이 있기 때문에 유의해야 한다. 가구수 대비 상가가 비대해지면 공실 증가로 이어지며 수익성 또한 낮아진다. 반면 상가면적이 지나치게 작으면 자체적 상권 형성이 미흡할 수 있다는 점도 유의해야 한다.

단지내 거주자들의 경제 수준에 따른 상가 활성화 추이도 필수적으로 체크할 항목이다. 대체로 단지내 상가 이용률이 높은 99.17㎡(30평대) 이하의 가구수가 많은 단지에 입지하는 것이 유리하다. 대형 평수 이용자는 단지내 상가 의존도가 낮고 고급 외부상권을 이용하는 경우가 많기 때문이다.

◇"주변상권 확인…수익률 꼼꼼히 챙겨야"
단지내 상가 주변 상권도 꼭 확인해야 한다. 주변에 활성화된 근린상가가 있다면 단지내 상가가 상대적으로 고전을 겪을 가능성이 있다. 현재는 조성된 상권이 없지만 향후 상권이 형성될 수도 있다는 점도 유념해야 한다.


상권분석에 있어 상가가 주출입구에 위치해 있는지도 따져봐야 한다. 때론 단지 크기에 따라 정문과 별도로 후문을 내는 경우가 있다. 때문에 차량과 유동인구의 동선이 단지내 상가 주변인지 확인할 필요가 있다는 것이다.

수익률 분석도 필수다. 단지내 상가는 비싸게 살수록 수익률도 떨어질 수밖에 없어서다. 슈퍼마켓이나 세탁소 등 영세 자영업종이 주로 입점하는 만큼 임대료를 비싸게 책정하기 어렵다.

원 연구원은 "분양받으려는 상가와 비슷한 규모를 지닌 주변 상가의 임대가격을 조사해 볼 필요도 있다"며 "이때 3~4곳의 부동산 중개업소를 선정해 주변 상가의 보증금과 임대료 수준을 파악하는 것이 바람직하다"고 조언했다.

◇"LH단지내 상가, 낙찰가율 150% 넘지 않아야"
한국토지주택공사(LH)가 공급하는 단지내 상가의 경우 상가 비율이 민간 아파트단지에 비해 상대적으로 낮은데다 싼 값에 공급돼 인기가 높다.

택지개발지구 단지내 상가는 과다경쟁으로 무리한 입찰가격을 써 넣는 사례가 종종 있다. 그러나 수익분석없이 고가에 낙찰될 경우 입점후 수익률은 그리 신통치 않을 수 있다.

원 연구원은 "대체적으로는 입찰시 내정가의 150%를 넘지 않는 정도에서 낙찰받는 게 좋다"며 "금리인상 발표에 따라 상가 투자 수익률에도 변화가 예상되고 있지만 단지내 상가 수익률은 대략 6~8% 정도를 적정한 수준으로 보면 무난하다"고 설명했다.