수도권으로 몰리는 '특별시민'…전세난 심화

[머니위크 커버]2012 경제 기상도/부동산 경기 전망

부동산 경기는 심리 변동성의 영향을 받는다. ‘사자’ 분위기가 형성되면 정신없이 뛰지만 한번 얼어붙으면 좀처럼 팔기조차 어려운 게 부동산 가격이다. 내년 부동산 경기를 예측하는 데 여론을 확인해야 하는 이유다.

마침 부동산정보업체 부동산114는 12월 서울 수도권 거주자 541명을 대상으로 '2012년 상반기 부동산 시장 전망조사'를 실시했다. 결과는 보합 또는 하락세다.

응답자 중 38.4%가 상반기 부동산 경기가 하락할 것으로 봤고 34.6%는 보합세를 보일 것으로 전망했다. 연령층과 소득 수준이 낮을수록 상반기 부동산 경기가 하락할 것으로 예상하는 것으로 나타나 경기회복에 상대적으로 부정적인 전망을 보였다.

전셋값은 올해와 마찬가지로 오른다는 예상이 월등했다. 대폭 상승 26.6%를 포함해 상승세를 보일 것이라는 응답이 전체 중 60.4%로 10명 중 6명이 2012년 상반기에 주택 전셋값이 더 오를 것으로 전망하는 것으로 분석됐다. 특히 직장이나 자녀교육 문제로 전셋값에 민감한 30~40대 연령층의 80% 이상이 내년 전셋값이 더 오를 것으로 전망했다. 최근 중소형 주택을 중심으로 가격이 많이 오른 데다 내년 아파트 입주물량이 감소할 것으로 예고되면서 임대료 부담이 가중되는 것으로 보인다.

주택 거래 적정 시기로는 2012년 하반기를 꼽은 경우가 많았고 이때 부동산 시장에 영향을 가장 많이 줄 것으로 예상되는 변수로는 부동산 경기 침체로 인한 매수심리 저하, 대내외 거시경제 지표 등을 꼽았다. 투자 대상 부동산 상품으로는 아파트와 수익형부동산을 많이 선택했다.



◆분양 회복추세, 성적은 올해와 비슷할 듯

아파트 분양물량은 주택건설경기의 현실을 보여주는 지표나 다름없다. 주택건설업체가 수요자의 부동산 심리를 감안해 분양시기를 조절하는 까닭이다.


실제로 부동산 경기가 유지됐던 2007년 전국 아파트 분양물량은 28만1782가구였지만, 이후 미국발 서브프라임 모기지(비우량 주택담보대출) 사태와 2010년 유럽발 금융위기를 겪으면서 주택물량은 10만가구 가까이 줄었다. 최근 3년간 분양물량은 2008년 20만2140가구, 2009년 21만784가구, 2010년 18만7857가구였다.

2011년 초 역시 경기침체 여파가 주택시장에 영향을 미치면서 건설업체의 공급도 시큰둥했다. 게다가 보금자리주택의 인기 지속으로 일반공급은 찬밥 취급을 받기 일쑤였다. 그러나 전세가격 급등과 건설사 할인분양의 영향으로 분양시장도 회복양상을 보였다. 특히 지방시장은 청약열풍의 여파로 올해 12월 중순까지 22만5659가구가 분양됐다. 하향곡선을 그리던 분양시장이 2008년 이전으로 회기하는 분위기다.

전문가들은 내년 전국 분양시장은 올해와 같은 수도권 약세, 지방 호조세의 양극화 현상이 이어질 것으로 전망하고 있다. 수도권의 경우 여전히 분양시장의 회복 불투명, 보금자리주택 인기 지속, 건설사 구조조정 등의 요인으로 침체 국면이 계속되는 반면, 지방은 실수요층을 중심으로 상승모드가 이어질 것이라는 판단이다.

수도권 분양시장은 올해와 같은 약세기조가 한동안 이어질 것으로 예상된다. 김충범 부동산1번지 부동산연구소 팀장은 “주택경기 침체, 유럽 금융위기 등으로 인한 위축 분위기가 수도권 전반에 걸쳐 확산돼있다 보니, 거래시장이 빠른 시일 내 활성화되기엔 무리가 따를 전망”이라며 “실제로 최근 2011년 연말까지도 수도권 일대 분양 단지 중 우수한 입지와 가격 경쟁력을 갖췄음에도 불구하고, 좋지 못한 청약 성적을 기록했던 사업장들이 적지 않았다”고 말했다.

보금자리 분양이 내년에도 계속 이어진다는 점과 재무 안정성 확보가 불투명한 건설업체들의 구조조정 후폭풍도 예고돼 있어 분양시장의 난항이 예상되는 부분도 있다. 올해 시공능력 100대 건설사 중 20% 이상이 법정관리나 워크아웃을 받고 있어 이들 분양아파트로 인한 시장 경직이 상당기간 이어질 것으로 예상된다.

다만 공급이 실수요를 넘어서는 움직임이 조금씩 감지되고 있어, 내년 중순경에는 자칫 공급 과잉으로 이어질 가능성도 배제하기 어렵다. 이에 내년에는 보다 뛰어난 입지와 가격 경쟁력을 갖춘 물량을 중심으로 청약자들의 호응이 이어질 것으로 예상된다.


◆내년 입주물량 최저, 전세가 상승 이어질 듯

전세시장은 내년에도 불안한 상황이 계속될 것으로 보인다. 아파트 입주물량이 2000년대 들어 최저치를 기록할 것이라는 전망이 전세난을 우려하는 이유다. 부동산1번지에 따르면 내년 전국 아파트 입주물량은 183개 단지, 12만9817가구로 올해보다 8860가구가 줄어든다.

특히 서울의 전세난은 더욱 심화될 것으로 보인다. 입주물량이 작년(2만9936가구)에 비해 1만가구 이상 감소해 1만6983가구로 예상되고 있다. 이는 2003년 7만8841가구의 5분의 1 수준에 불과하다.

하지만 경기도 입주물량은 꾸준해 서울의 전셋집 수요를 상당부분 흡수할 것으로 보인다. 경기도는 올해(3만2474가구)보다 1만5694가구 증가한 4만8168가구의 준공을 앞두고 있는 상황이다. 지역별 입주물량을 살펴보면, 수원이 광교신도시를 포함 1만464가구로 경기도 내 가장 많고, 뒤를 이어 남양주, 김포, 파주, 구리, 용인 등이 3000가구 이상에 이름을 올렸다.

내년도 월별 입주량을 살펴보면 이례적으로 6월에 총 1만9736가구로 가장 많은 양이 배치돼 있다. 그러나 이 기간 수도권 입주 물량은 전체의 36%인 7104가구에 그쳐 전세난 해소는 어려울 것으로 예상된다.

수도권은 하반기(5만253가구)가 상반기(3만6519가구)보다 준공 물량이 많을 것으로 예상되며, 지방은 상반기(2만5799가구)가 하반기(1만7246가구)에 비해 물량 비중이 높을 것으로 보인다.