[기자수첩]강남 재건축 지지부진한 이유

"집값 떨어진다. 임대주택 비중을 낮춰 달라. 임대주택을 짓더라도 별도의 동에 따로 배치해야 한다."

최근 서울 강남의 주요 재건축아파트사업 추진이 임대주택문제로 삐걱거리고 있다. 임대주택을 안짓자니 용적률 인센티브를 받지 못해 수익성이 낮아지고 짓자니 집값 하락이 부담스럽기 때문이다.

그동안 아파트 재건축은 엄청난 이익을 안겨주는 '황금알을 낳는 거위'였다. 이런 이유로 녹물이 나오고 균열이 간 노후 소형아파트값이 수억원을 넘나들었던 것이다.

한창 부동산경기가 좋을 때는 빚을 잔뜩 얻어 재건축아파트를 사는 게 투자의 기본으로 받아들여지기도 했다. 덕분에 재건축이 되지 않아도 호재만 나오면 집값이 뛰었으니 재산증식에 실제로 효과적이기도 했다.

때문에 당시엔 임대주택을 얼마나 짓든 상관이 없었다. 재산증식을 위해 재건축아파트를 샀지만 글로벌 금융위기가 닥치면서 집값이 떨어지자 재건축 신화도 흔들리는 분위기다. 새 아파트로 가기 위해서는 추가분담금으로 많게는 수억원을 내야 할 판이다. 개발이익환수제도도 부담스럽다.

재건축을 추진하는 입장에선 넓은 집을 최대한 많이 지어 수익성을 최대한 높여야 할 상황이 됐다. 서울시 조례에 따라 임대주택을 지으면 법적상한 용적률을 적용받아 신축가구수를 최대한 늘릴 수 있다는 점은 충분히 매력적이다. 그만큼 일반분양을 더 할 수 있어 추가분담금을 줄일 수 있기 때문이다.

그런데도 임대주택비중이 높아지는 데 대해선 난색을 표한다. 분담금을 더 내더라도 임대주택 비중을 낮춰달라는 요구도 있다. 어쩔 수 없이 임대주택을 짓더라도 별도의 동에 집중돼야 한다는 목소리도 있다. 저소득층이 주로 입주하는 임대주택을 지으면 '명품단지'의 이미지가 훼손돼 집값에 도움이 안된다는 게 이들의 주장이다.

오로지 용적률 상향에 따른 재산상의 혜택만 누리겠다는 것이다. 이렇듯 욕심을 부리다보니 재건축 추진은 매번 제자리다. 재건축에 따른 이익은 소유주 혼자 창출한 것이 아니다. 경제성장과 인프라확충, 인구유입 등 공공의 발전이 밑바탕에 깔려 있다는 점을 명심해야 한다.