소중한 내 보증금 지키려면…전세 계약 유의점

근저당 설정액 지나치게 높으면 위험…집주인-임대인 동일인 여부 확인해야

#서울 도봉구에 사는 김하나씨(33)는 얼마 전 지인으로부터 전셋집을 소개받았다. 집은 마음에 쏙 들었다. 전세보증금 1억1000만원에 비해 깔끔하고 넓었다. 하지만 계약을 하려니 문제가 발생했다. 집주인이 그제서야 근저당 6000만원 설정돼 있다는 것을 밝힌 것이다. 현재 매매가는 2억원. 김씨는 계약이 망설여졌다.

# 서울 구로구에 사는 장병철씨(29)는 얼마 전 분통터지는 일을 겪었다. 전세계약기간이 아직 3개월 남았지만 집주인이 개인적인 사정이 있으니 방을 빼달라고 요구한 것. 장씨는 집주인에게 위약금을 달라고 요구했지만 집주인은 그럴 수 없다고 맞섰다. 도리어 억울하면 자신의 계약 파기로 인한 손해를 입증해 소송을 제기하라고 큰소리를 쳤다.

가을 이사철을 맞아 전·월세 계약문제로 어려움을 호소하는 세입자들이 늘고 있다.임대차계약법이 워낙 복잡하다보니 자칫 잘못했다간 어렵게 모은 전·월세자금을 송두리째 날릴 수 있어서다. 전문가들은 임대차계약시 △근저당 설정금액 △주택 소유자와 임대인 동일인 여부 △위약금 관련 특약 설정 여부 등을 반드시 확인해야 한다고 조언한다.

◇근저당 설정액, 집값의 30% 넘지 않아야 안전

저당금액을 살펴보는 것은 필수다. 집이 경매로 넘어갔을 때 전세보증금을 보호받기 위해서다.

전문가들은 등기부에 등재된 저당금액이 집값의 30%이하 수준이어야 안전하다고 조언한다. 일반적으로 집이 경매에 넘어가면 시세의 70∼80%수준에서 낙찰되기 때문에 집값의 30% 넘는 근저당이 전세권보다 우선순위로 설정되면 전세보증금을 보호받지 못할 가능성이 커지기 때문이다.

예를 들어 김씨의 경우 2억원 상당 집이 경매로 넘어가면 1억4000만원∼1억6000만원수준에서 청산되고 우선순위채권자가 6000만원을 가져가면 8000만원∼1억원이 남기 때문에 보증금 1억1000만원을 돌려받지 못하는 상황이 발생할 수 있다는 것이다.


◇주택 소유자와 임대인 동일인인지 여부 반드시 확인

실제 집주인과 임대인이 동일인인지 여부는 반드시 확인해야 한다. 대법원 인터넷등기소(www.iros.go.kr)에 접속하면 집주인에 대한 정보를 비롯해 선순위 가압류 등 설정 여부를 알 수 있다.

만약 주택 소유자 본인이 아닌 제3자가 대리자로 나왔다면 실제로 계약을 위임했는지 여부를 확인해야 한다. 주택 소유자가 대리인에게 계약체결 권한을 줬다는 내용의 위임장을 받아 두는 것이 좋다.

◇계약서에 위약금 관련 특약 조항 설정 필수

계약서에 '계약 미이행시 계약금을 손해배상액으로 예정한다'는 내용의 특약조항을 달아놓아야 한다. 특약조항이 명시돼 있으면 장씨처럼 임대인이 계약 내용을 위반할 시 위약금을 받을 수 있다.

임차인이 계약을 파기하면 계약금을, 임대인이 계약을 파기하면 계약금의 2배를 상대에게 지불해야 하는 것으로 알려져 있다. 하지만 이는 '해약(계약 초기단계 단순 변심으로 계약이 백지화 되는 경우)'이 아닌 '위약(계약 내용에 반하는 행동, 의무 불이행으로 계약 파기)에는 해당되지 않는다.

이에 따라 특약조항으로 '계약내용 미이행시 계약금을 손해배상액(위약금)으로 예정한다'는 내용의 조항을 달아 둘 필요가 있다는 것이다.