분양업체 관계자로부터 27㎡(이하 전용) 오피스텔을 대출 1억원을 끼고 보유자금 1억5000만원 투자해 분양받으면 2년후 입주시점부터 월 120만원의 월세 수입을 받을 수 있다는 설명을 들었다.
정부의 8·18 전·월세시장 안정대책에 따라 신규분양 오피스텔도 세제혜택을 받을 수 있어 관심이 높아지고 있다. 하지만 실제 수익률은 예상보다 낮게 나타날 수 있어 투자에 앞서 꼼꼼히 따져봐야 한다는 지적이다.
분양업체 관계자는 "입지여건을 감안할 때 월 120만원의 임대료를 올릴 수 있다"고 말했다. 이 설명대로라면 산술적으로 연 5.76%의 수익률을 올릴 수 있다. 하지만 이 정도의 수익률은 현실적으로 쉽지 않다는 분석이다. 실제 '한라비발디 스튜디오 193'과 인접해 있는 양재동 25㎡ 내외 오피스텔의 임대료는 보증금 1000만원에 월 80~90만원 수준이다. 서초동의 경우에도 월 임대료는 100만원 정도다.
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월 100만원에 세를 놓을 경우 연 5%대의 대출이자를 내고 나면 매월 60만원 정도만 수입으로 잡힌다. 여기에 임대계약시 발생하는 중개수수료와 감가상각까지 감안하면 실질 수익률은 더 떨어질 수 있다는 게 전문가들의 진단이다.
박원갑 부동산1번지 소장은 "매월 100만원의 임대료를 지불할 수 있는 수요층이 상당히 얇을 뿐더러, 경쟁 관계에 있는 도시형생활주택 등의 공급이 더욱 늘어나는 만큼 임대료 수준은 더욱 낮아질 것"이라고 지적했다. 이에 대해 분양업계 관계자는 "당장 임대수익률은 낮아질 수 있지만 향후 투자가치 상승에 따른 시세차익을 기대할 수 있어 충분히 매력적인 투자처"라고 말했다.
◇기존 오피스텔 매입해 임대해도 수익률 '글쎄'=신규분양을 받는 대신 기존 오피스텔을 매입해 임대에 나서는 것도 높은 수익률을 보장해 주진 않는다. 부동산114에 따르면 오피스텔 임대수익률은 전국 기준으로 지난해 1월 6.42%에서 올 7월 6.12%로 0.3%포인트 떨어졌다. 특히 인천·경기는 같은 기간 6.56%에서 6.18%로 0.38%포인트 하락했고 서울도 5.95%에서 5.63%로 0.32%포인트 낮아졌다.
이처럼 수익률이 나빠진 것은 오피스텔의 매매가가 급격히 올랐기 때문이다. 같은 기간동안 오피스텔 3.3㎡당 전국 평균 매매가격은 전국 777만원에서 815만원으로 4.9% 올랐다. 특히 서울의 경우 920만원에서 981만원으로 6.6%나 급등했고 인천·경기는 686만원에서 715만원으로 4.2% 상승했다.
8.18 대책에 따른 오피스텔 세제 혜택은 기존 보유분이 아닌 신규 분양분에 한해 적용된다는 점도 수익률을 따질 때 감안해야 한다. 전문가들은 앞으로 정부 정책에 따라 오피스텔 공급이 더욱 늘어나면 수요가 따라가지 못해 월 임대료가 떨어질 수 있다고 지적했다. 결국 분양업체들이 제시한 수익률만 믿고 투자에 나섰다간 공실 증가와 임대료 하락으로 원하는 만큼의 수익을 거두지 못할 가능성이 있다는 것이다.
함영진 부동산써브 실장은 "최근 일부 오피스텔의 경우 분양가가 전용면적 기준으로 3.3㎡당 4000만원대까지 뛰었다"며 "분양가격이나 매매가격이 높아질수록 임대수익률은 떨어질 수밖에 없어 투자시 인근 오피스텔 임대 시세 등을 잘 비교해야 한다"고 강조했다.
