될 성 싶은 오피스텔은 '입지'부터 알아본다

[머니위크]오피스텔 투자의 정석

지난해에 이어 올해 부동산시장은 '오피스텔 천하'다. 부동산114에 따르면 현재 수도권에서 분양 중인 오피스텔은 약 4300여실, 앞으로 분양 예정인 물량도 8000여실이나 된다. 오피스텔 홍수 속에서 투자에 실패할 확률이 적은 상품을 고르려면 어떤 점을 살펴봐야할까.

◆ 청약대박 오피스텔 살펴보니…입지가 최대 관건

지난달 판교신도시에서 분양한 2곳의 오피스텔에 8800명이 몰렸다. 평균 경쟁률은 18대1. 일부 소형평형은 경쟁률이 최고 90대1까지 치솟기도 했다.

인기 요인은 입지다. 두 오피스텔 모두 판교 중심상업지구에 위치해 임대수요가 풍부하고 강남 접근성이 좋기 때문이다.

박상언 유엔알컨설팅 대표는 "오피스텔 투자에서 가장 중요하게 따져봐야할 것은 입지"라며 "입지가 좋으면 임대나 매매 수요가 많아 공실의 위험이 적고 오피스텔을 처분해야 할 사정이 생겼을 경우에도 매매가 쉬워 시세차익도 노릴 수 있다"고 말했다.

서울에서는 강남, 여의도, 용산 등 서울 주요업무지구 일대의 오피스텔이 좋은 입지로 꼽힌다. 강남, 여의도는 전통적인 오피스텔 인기지역으로 업무시설이 밀집돼 있고 지하철, 버스 등 교통이 편리하다.

신흥 부촌으로 불리는 용산은 용산국제업무지구, 국제컨벤션센터, 용산민족공원 조성 등 풍부한 개발호재에다가 철도, 지하철, 항공 등 사통팔달 교통이 장점이다.




실제 이들 지역에 분양된 오피스텔은 높은 청약률을 기록하며 흥행불패를 이어가고 있다.



지난해 6월 서초구 서초동에 분양한 '리가스퀘어'가 평균 경쟁률 14대1로 인기를 끌었고 이어 '강남역 서희 스타힐스', '강남역 1차 아이파크'도 각각 5.3대1과 32.7대1의 높은 경쟁률을 기록했다.

올 들어선 '강남역 2차 아이파크'가 90실 모집에 총 5109명이 신청해 평균 56.7대1의 경쟁률을 기록했다. 1000가구 이상의 대단지 오피스텔로 눈길을 끈 '송파 한화 오벨리스크'도 1292실 모집에 1만494명이 몰리면서 평균 8.12대1의 경쟁률을 보였다.

용산은 지난해 동부건설이 서울역 인근에 분양한 '센트레빌 아스테리움 용산' 오피스텔은 42.4대1의 경쟁률을 보였다.





◆흥행불패 지역 오피스텔, 투자해볼까

이달에는 서울 최고의 입지에서 오피스텔이 대거 분양된다. 대형건설사와 도시형생활주택 전문업체가 공급하는 물량이 대부분으로 브랜드 인지도와 상품의 질이 높아 안정적인 투자처로 인기를 끌 전망이다.

강남에서는 대우건설이 송파구 문정동 가든파이브 활성화단지 1-2블록에 24~52㎡형의 소형 오피스텔 '송파 푸르지오시티' 1249실을 분양한다.



문정동은 위례신도시, 장지지구, 세곡지구로 이어지는 강남 신주거벨트의 중심지로 코엑스몰의 6.2배인 약 279만㎡ 규모의 대형 유통단지인 가든파이브가 들어서 있다. 북쪽으로는 문정동 법조타운이 조성돼 동부지법, 동부지검이 이전할 예정이다. 법조타운 내 미래형 업무용지는 앞으로 신소재, 로봇 등의 미래형 업무단지로 개발된다.

오피스텔 최초로 신재생에너지를 도입한 자연친화형 건물로 지어지는 것이 특징이다. 상업시설과 오피스텔 공용부는 신재생에너지인 지열발전과 태양광발전을 활용하고 에너지 성능지표를 고려한 친환경 설계로 관리비를 절감할 수 있다.

1000가구가 넘는 대규모 오피스텔 인만큼 아파트처럼 커뮤니티시설도 들어선다. 사우나와 헬스장, 골프연습장 등의 스포츠시설과 게스트룸 등의 편의시설이 갖춰질 예정이다.



용산에서는 문배동에 SK D&D가 '용산 큐브'를 분양한다. 용산구 문배동 24-4번지 일대에 지하 2층~지상 20층 1개동으로 건립되며 전용면적 13~17㎡의 도시형생활주택 99가구, 오피스텔 165실로 구성된다.



사업지 주변은 편리한 교통으로 임대수요가 풍부해 소액투자자와 1인 가구 수요자에게 관심을 끌 것으로 예상된다. SK D&D 관계자는 "각종 개발 호재로 각광받고 있는 용산에서 1억원대에 투자할 수 있는 상품"이라며 "고급 주상복합 밀집지역인 용산 문배복합업무지구, 용산국제업무단지와 가까워 앞으로 개발 후광효과에 따른 프리미엄을 기대할 수 있다"고 설명했다.



트리플 역세권으로 지하철 1호선 남영역과 4·6호선 삼각지역, 6호선 효창공원역을 걸어서 이용할 수 있다. 편의시설은 용산구 문화센터 및 용산 아크로타워, CJ 나인파크, 갤러리아, 롯데백화점, 아이파크몰, 용산전자상가, 국립중앙박물관, 전쟁기념관, 세종문화회관 등이 가깝다.

이 오피스텔은 소형주택을 효율적으로 활용하기 위한 특화 설계가 눈에 띈다. 전 세대 천정고가 3.2m(층고 3.7m)로 일반 오피스텔보다 0.7m 높아 공간감과 개방감을 극대화했다. 높아진 천정고에는 실용적인 공간 활용을 위해 수납공간이 마련됐다.

전용률도 60%로 평균 오피스텔의 전용률보다 10% 이상 높다. 전용률이 높으면 실제 사용할 수 있는 면적이 넓어져 임대 수요자의 선호도가 높아 임대 수익률 상승 효과를 기대할 수 있다.



여의도 인근에는 영등포구 영등포동 8가에 포스코 그룹사인 '포스코 A&C'가 도시형생활주택 '영등포 메이준2011'을 공급한다. 지하 2층~지상 19층 1동에 전용 12.15~12.23㎡ 도시형생활주택 80가구, 전용 14.21~17.23㎡ 오피스텔 106실 등 총 186실로 구성됐다.

오피스텔이 위치한 영등포동 8가 지역은 지하철 2·9호선 당산역, 지하철 5호선 영등포시장역과 가까워 교통이 편리하다. 맞은편에 롯데마트가 있고 신세계백화점, 이마트, 타임스퀘어, 영등포구청, 서울성모병원 등 각종 편의시설과 쇼핑시설이 풍부하다.

특히 이곳은 여의도 금융타운, 방송타운, 영등포 쇼핑, 문화업무 종사자들의 임대수요가 풍부하다. 앞으로 영등포 뉴타운 개발과 함께 2013년 KnK디지털타워, 2012년 여의도국제금융센터가 완공되면 임대수요가 증가할 것으로 예상된다.