"아이러니한 여의도 재건축"

똑같이 일반아파트에서 주상복합으로 재건축 하는데 기부채납 40% 차이 왜?

-시범 등 전략정비구역 11개 단지 공공기여율 40%
-서울 등 4개 단지, 원래 상업지역 공공기여 없어
-"법적 문제 없지만 40% 공공기여 반발 확대될 듯"


같은 지역에서 동일한 방식으로 일반아파트를 주상복합아파트로 재건축하는 2개 사업장이 엇갈린 처지에 놓였다. 한쪽은 사업부지의 40%를 공공기여(부지+건물 기부채납)해야 하고 길 건너 다른 사업장은 공공기여를 하지 않아도 되는 아이러니한 상황이 발생한 것이다.

서울시가 한강공공성 회복의 핵심사업으로 추진하는 여의도 전략정비구역과 인접한 기존 상업지역 아파트의 재건축 얘기다. 토지의 용도차이에 따른 것이지만 결과적으로 재건축 수익률 차이로 이어져 공공기여에 대한 반발이 확산될 것으로 보인다.

↑동여의도 아파트 단지들. 서울,공작, 수정, 진주아파트등 4개 단지는 상업용지고 나머지 11개 단지는 전략정비구역이다.

2일 서울시와 관련업계에 따르면 서울시는 지난 1월 동여의도 아파트지구 내 11개 단지를 여의도 전략정비구역으로 지정했다. 서울시는 제3종 일반주거지역을 상업지역으로 용도변경하는 대신 부지 40%에 대한 기부채납을 요구했다.

다만 30%는 부지 그대로 받고 10%는 이에 해당하는 건물로 받기로 했다. 이를 금액으로 환산하면 3200억원에 달한다고 서울시는 추산했다. 이에 따라 11개 단지는 최고 618%의 용적률을 적용받아 50층 이내 초고층 주상복합으로 재건축이 가능해졌다.

11개 단지는 △시범 △미성 △목화 △삼부 △장미 △화랑 △대교 △한양 △삼익 △은하 △광장아파트다. 서울시가 여의도 전략정비구역을 지정하면서 △서울 △공작 △수정 △진주아파트 등 인근 상업지역 내 4개 아파트는 제외됐다. 여의도 개발 당시부터 상업지역으로 지정된 지역이어서 용도상향과 공공기여율 40%를 맞바꾸는 형식의 전략정비구역 개발 콘셉트를 적용하는 게 불가능하기 때문이다.

이들 4개 단지는 서울시의 관련 조례가 개정되기 전에 개발돼 상업지역임에도 100% 일반아파트로 지어졌다. 현재 조례가 개정돼 상업지역에서는 30% 이상 상업시설이 포함된 주상복합만 가능해 상업지역 내 일반아파트란 이례적인 사례로 남게 됐다.

결과적으로 이들 4개 단지는 일반아파트에서 주상복합으로 재건축할 수 있으면서도 40%의 공공기여를 하지 않아도 돼 전략정비구역 내 11개 단지에 비해 유리한 조건에 재건축할 수 있는 상황이다.


서울아파트의 경우 대우건설이 최근 주민을 대상으로 수요조사를 한 결과 다수가 '주거비율 50%, 용적률 700%를 적용한 재건축'을 선호하는 것으로 나타났다. 주상복합으로 재건축시 용적률은 주거비율에 따라 600~800%(주거비율 70∼30%)로 조절이 가능하다.

현재 이 아파트의 용적률은 210%로 재건축을 통해 용적률을 3~4배가량 올릴 수 있는 셈이다. 반면 전략정비구역의 경우 40%의 공공기여율을 감안하면 용적률은 최고 370% 정도에 그친다.

서울시와 관할 자치구인 영등포구청은 "전략정비구역은 용도상향에 따른 용적률 인센티브의 대가로 40%의 공공기여율을 요구하는 것"이라며 문제가 없다는 입장이다. 법적으로 상업지역 내 4개 단지에 대해 추가 공공기여율을 적용할 방법도, 이유도 없다는 것이다. 40%의 공공기여율을 적용받는 주민들의 반발이 커질 수밖에 없는 대목이다.

여의도 전략정비구역 내 한 주민은 "재건축을 추진하기 전에는 아무도 몰랐던 문제"라며 "서울시가 재건축 승인과정에서 일정 조절할 것으로 기대한다"고 말했다.

서울시는 지난 1월 말 여의도 전략정비구역에 대한 기본계획을 발표한 뒤 2월7일 주민공람에 들어갈 예정이었으나 공공기여율에 대한 주민들의 반발로 공람일정을 무기한 연기했다.