금융권에서 받은 대출금을 적절히 관리하는 일이 수익을 내는 일 이상으로 중요하기 때문에 빚테크라는 말도 생긴 것이다. 하지만 대출금이 조금씩 쌓이다 보면 어느 순간 감당 못할 수준에 이르기도 한다. 대출을 받아 빚을 지는 것에 무감각해진다면 재테크는 꿈도 꾸기 힘들다.
해봤다. 조영경 FM파트너스 대표가 추천한 방법은 크게 다섯가지로 요약된다.
금융권에서 대출을 받는 가장 큰 이유 중 하나가 내 집 마련을 위해서다. 하지만 이 경우는 생계를 위해 대출을 받는 것과 다른 각도에서 생각해야 한다. 간단히 말해 모든 대출금을 서둘러 갚는다고 능사는 아니란 얘기다.
조 대표는 1주택 소유자의 경우 소득공제 혜택을 반드시 누릴 것을 권했다. 기준시가 3억원 이하 주택에 한정된 얘기겠지만, 어쨌든 소득공제를 받는다면 대출 금리를 연 1% 낮추는 효과가 있기 때문이다.
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조 대표는 "15년 장기간 대출을 받았더라도 소득공제 혜택을 누리면 된다"며 "대출금이라고 해서 무조건 서둘러 갚으려는 것은 대출금 관리의 오류"라고 강조했다.
2. 변동금리를 고정금리로 갈아타라
대출금과 관련해서 항상 고민되는 부분이 변동금리와 고정금리의 딜레마다. 어떤 것이 더 유리할까 고민도 하고 계산기도 두들겨봤지만 좀처럼 결단이 서지 않는다면, 일단 고정금리를 택하는 것이 좋다.
조 대표는 "앞으로 경제가 계속 좋아질 것이란 점을 감안하면 고정금리로 갈아타는 게 유리하다"며 "경제가 발전하면 그만큼 금리도 올라가는 것은 당연하다"고 밝혔다.
만약 내집 마련을 위한 대출이라면 주택금융공사의 보금자리론을 활용할 만하다. 보금자리론의 메리트 중 하나가 바로 고정금리란 점이다. 15년 만기 보금자리론 금리는 현재 연 5.3%다. 또 보금자리론은 주택을 갈아탈 때도 활용할 수 있다는 사실을 염두에 두자.
조 대표는 "시중은행은 주택 가격의 60%까지 대출이 가능한데 보금자리론은 70%까지 가능하다"며 "구간마다 차이는 있지만 부부 합산소득이 연 2500만원 이하인 경우 금리 할인혜택도 받을 수 있다"고 말했다.
3. CD를 코픽스로 갈아타라
양도성예금증권(CD) 대신 코픽스(COFIX 자금조달비용지수) 연동 대출로 전화하는 방안도 생각해야 한다. 코픽스란 예금은행의 자금조달비용을 반영해 산출되는 주택담보대출 기준금리로, 상대적으로 변동성이 적은 편이다.
특히 금리 인상기에 CD 금리에만 연동시켰다면 더욱 불리할 수 있다. 하지만 코픽스는 6개월 내지 12개월마다 금리가 변동되므로 금리인상기일수록 코픽스 연동 대출로 전환하는 게 유리하다.
다만 대출을 갈아탈 때 중도상환수수료에 대해서도 잘 따져봐야 한다. 대출을 받은 후 일정 기간 내에 상환할 경우 1~2% 수준의 중도상환수수료가 발생하기 때문이다.
4. 전세 대신 반전세를 활용하라
임대, 즉 투자 목적으로 주택을 구입한다면 별도의 대출금 관리 전략이 필요하다. 예컨대 4억원의 주택을 살 경우 갖고 있는 갖고 있는 돈이 2억원뿐이라면 나머지 2억원은 대출을 받아 충당하기 마련이다.
하지만 대출이 아니라 2억원에 전세를 내주면서 부족한 자금을 충당하는 경우도 있다. 그렇게 구입한 주택의 가격이 기대했던 만큼 오른다면 성공적인 투자가 되는 셈이다.
그렇지만 다른 방법도 생각해 볼 수 있다. 바로 반전세다. 4억원 주택을 구입할 때 부족한 2억원을 전세로만 충당하는 게 아니라 보증금 1억원에 월 80~100만원 수준에서 계약하는 방법이다. 그리고 나머지 1억원은 은행에서 대출을 받으면 된다.
전자의 방식으로 주택을 마련했고 3년 후 집값이 20% 올랐다고 가정해 보자. 8000만원의 수익이 생긴 것으로, 실제 투자금이 2억원이란 점을 감안한다면 3년간 누적수익률은 40%가 된다. 연 수익률은 13% 수준.
하지만 후자처럼 반전세로 했다면 월세로 들어오는 금액이 연 960만원, 3년간 2880만원이 된다. 대출 받은 1억원에 대해선 연 5%이자를 부담한다고 가정하면 연 500만원, 3년간 1500만원을 지불하게 된다. 그렇다면 1380만원이 이득인 셈이다.
따라서 3년 간 누적수익률은 46.9%, 연 15.6%로 수익률 면에서 유리하다는 결론에 도달한다. 조 대표는 "부동산 투자를 고려한다면 현 시장상황에서는 대출을 적절히 활용해 반전세 전략을 취하는 게 유리하다"고 말했다.
5. 원금 일시상환을 피하라
대출금 상환이 가장 부담스런 경우는 생계를 위해 대출을 받았을 때다. 특히 생계자금으로 대출을 받았다면 보통 1금융권이 아닌 대출 금리가 상당히 높은 2금융권이나 카드론을 활용하는 경우가 대부분이다. 카드론은 이자가 무려 연 20~30% 수준에 달한다.
생계자금으로 대출을 받았다면 금리를 낮추는 방법은 실질적으로 없기 때문에 최대한 대출금을 빨리 상환하는 게 좋다. 다만 상환방식이 문제다. 대출금 상환방식은 보통 원리금균등상환, 원금균등상환, 원금 일시상환 등 세 가지로 구분된다.
이 중 원금 일시상환은 매달 갚아야 하는 금액은 적지만 만기 때 원금을 한꺼번에 감당하는 것이 상당히 부담된다. 따라서 원금균등과 원리금균등상환 둘 중 한 가지를 택하는 게 현명하다.
조 대표는 "생계자금으로 대출 받은 분들에게는 무엇보다 원금균등상환이 가장 적합하다"며 "당장 상환할 금액은 많겠지만 최초에 부담하는 이자는 가장 적기 때문"이라고 설명했다. 이어 "은행권의 서민금융 상품인 희망홀씨대출이나 햇살론 등을 알아보는 것도 좋다"며 "금리가 10%대이므로 생계형 대출 중에선 최고의 대안"이라고 덧붙였다.
