↑ 강변북로 일부구간이 지하화되고 공연장, 전시장, 창작스튜디오, 어린이도서관 등이 들어서는 성수지구 개발 예시도 ⓒ성동구
최근 성동구가 발표한 성수전략정비구역 공람공고문에 따르면 성수1~2가 53만6361㎡ 부지에 강변북로 지하화, 문화공원조성, 학교이전신축 등에 총 1569억1325만원이 소요된다.
김창규 서울시 건축정책팀장은 "한강변 개발의 총 공공기여 기준(25% 내외)에 따라 성수지구는 총 공공기여율이 30.6%이며 이중 공공시설설치 비용으로 부담하는 비율은 5.8%에 해당한다"며 "강변북로 지하화 구간 중 영동대교 램프부분이 제외되고 토지기부채납비율이 높아져 주민들이 부담하는 개발비용은 계획보다 줄어든 것"이라고 설명했다.
특히 일반상업지로 용도변경하는 여의도는 공공기여율이 40% 내외로 타 지구(25%)보다 높고 이중 15%를 공공시설로 지어야해 개발비가 많이 들 전망이다. 이촌은 토지기부채납(24%)이 많고 공공시설설치 부담률(1%)이 낮아 상대적으로 비용이 적게 나왔지만 강변북로 지하화 구간을 확장해달라는 주민들이 많아 사업비가 증가할 수 있다.
이에 따라 한강변 전략정비구역 주민들 사이에선 의견이 엇갈리고 있다. 성수전략정비구역 추진위 관계자는 "일부 주민들은 서울시민 모두가 이용하는 도로, 공원을 짓는데 공공의 지원없이 조합이 돈을 내야해 반발하고 있다"며 "시에서 제공하는 용적률 인센티브 등을 따져보고 사업성을 판단하고 있다"고 말했다.
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서울시와 성동구는 개발비용을 용적률로 보상해주기 때문에 문제가 없다는 입장이다. 시는 공공시설설치비를 공시지가의 1.5배로 나눠 토지면적으로 환산한 뒤 해당 토지면적 만큼 용적률로 높여준다.
성수지구의 경우 ㎡당 토지공시지가 370만원 선으로 계산, 10%의 용적률 인센티브를 받아 평균 상한용적률이 283%까지 올랐다. 성동구 관계자는 "인근 금호, 옥수의 용적률이 250%인데 비하면 큰 혜택"이라며 "예를 들어 늘어나는 용적률로 250가구를 지어 10억원에 일반분양하면 2500억원의 수익이 나기 때문에 충분히 개발비용을 충당할 수 있다"고 설명했다.
시 관계자도 "한강조망이 보이는 아파트를 갖게 되는데다 주변 공공시설로 인해 단지 무형가치가 커지는 것을 생각하면 주민들의 손해라고 볼 수 없다"고 말했다. 하지만 오는 10월 나머지 지구에 대한 용역이 완료되고 총 공공기여율과 개발비용이 발표되면 논란은 심화될 전망이다.
여의도 전략정비구역 내 거주자는 "개발비 부담에 조합원들이 동의한다고 해도 구역별로 기부채납하는 땅이 적어 공공시설설치비용을 많이 내야하는 곳이 있는 등 제각각이어서 주민간 갈등은 피할 수 없을 것"이라고 우려했다.
↑ 성수지구 공공기여 및 용적률 인센티브 계획 ⓒ성동구