'원금+6% 보장' 미분양펀드 나온다

LH공사 매입확약 등 원리금 보장

이르면 내달 초 원금과 연 6% 가량의 이자수익이 보장되는 미분양아파트펀드가 출시된다.

특히 이번 미분양아파트펀드는 투자자뿐만 아니라 건설사, PF(프로젝트 파이낸싱)대주단, LH공사 등 모든 이해당사자가 윈-윈(Win-win)할 수 있는 구조여서 미분양아파트 해소에 큰 도움이 될 것으로 기대되고 있다.

10일 자산운용업계에 따르면 지난 달 LH공사의 2차 미분양펀드ㆍ리츠 금융주간사로 선정된 A투신운용은 보험사, 연기금 등을 대상으로 1260억원 규모의 사모미분양아파트펀드를 출시할 계획이다.

만기 3년인 이 펀드는 자금을 모집하는 특별자산펀드와 미분양아파트를 매입하는 부동산펀드 두개로 설계(더블 카운팅)된 것이 특징이다.

특별자산펀드가 투자자들로부터 자금을 모집해 특수목적회사(SPC)에 대출하면 SPC는 이 자금을 부동산펀드에 투자해 미분양아파트를 매입하는 방식이다. 미분양아파트 매입가격은 LH공사의 매입확약 기준(감정가의 80%)에 따라 분양가의 63% 정도가 될 전망이다.

수익구조도 독특하다. 특별자산펀드의 수익은 SPC가 지급하는 대출이자다. 연 5.5~6%에 달할 것으로 보이는 이 이자 재원은 건설사의 후순위대출로 조달하게 된다. 대신 건설사는 부동산펀드의 미분양아파트 매각(분양)차익을 갖는다.

즉 투자자는 사전에 이자수익을 확보하고, 건설사는 일시적 자금난 해소는 물론 할인매각에 따른 손실보전 기회를 얻는 등 서로 윈윈할 수 있는 구조인 셈이다.

또 부동산펀드가 만기까지 미분양아파트를 처분하지 못하면 매입확약에 따라 LH공사가 매입가격 그대로 사주기 때문에 사실상 원금손실 위험도 없다.


A투신운용 관계자는 "투자자는 LH공사의 매입확약과 사전 이자확보(건설사 후순위대출)로 AAA채권에 투자하는 셈"이라며 "투자자는 물론 현재 협의 중인 중견건설사와 PF대주단의 호응도 커 오는 7월초 쯤 펀드를 출시할 수 있을 것"이라고 밝혔다.

그는 또 "중견건설사는 할인매각에 따른 손실보전을 위해 펀드 만기 때까지 분양에 적극 나설 것"이라며 "이 경우 LH공사의 매입확약 부담도 줄어들 것으로 기대된다"고 말했다.

업계에서도 기대가 크다. 기존 미분양APT펀드가 할인매각과 이자지급 등에 부담을 느낀 건설사들의 반대로 제대로 성사되지 못했지만 '사모미분양APT펀드'는 미분양아파트 매각차익을 건설사가 갖게 돼 건설사는 물론 LH공사의 부담도 크게 줄일 수 있을 것으로 예상되기 때문이다.

업계관계자는 "지난해 LH공사가 3곳의 미분양펀드 금융주관사를 뽑았지만 지금까지 단 하나만 출시된 상태"라며 "미분양아파트를 할인매각하고 펀드설정에 막대한 비용을 부담해야하는 건설사들이 반대했기 때문"이라고 밝혔다.