용적률 상향 재건축, 투자 주의보

기본계획 변경, 조합원 동의절차 필요해 사업지연우려, 늘어나는 이자비용 감안해야

용적률 상향을 추진하는 재건축 단지들이 늘면서 재건축 아파트 투자 시 주의가 요구된다. 용적률이 올라가면 사업성이 좋아질 수 있지만 사업기간이 지연돼 이자비용이 더 늘어날 수 있어서다.

지난해 4월 개정된 도시및주거환경정비법 개정에 따르면 재건축 단지는 용적률을 법적상한용적률까지 높이는 대신 용적률 초과 부분의 50%를 소형주택으로 지으면 된다. 종전 임대주택의무비율보다 일반분양물량을 증가시킬 수 있게 된 것이다.

서울시에 따르면 도시건축공동위원회에서 심의를 받고 법적상한용적률까지 적용하는 재건축단지는 강남구 삼성동 상아2차 아파트 등 20여 곳 이상으로 파악됐다. 강동구 성내동에 위치한 미주아파트의 경우 종전 248.81% 용적률에 440가구(임대34가구 포함)를 건축할 예정이었지만 288.18%까지 용적률을 높이고 총 476가구(소형41가구 포함)를 지을 계획이다.

하지만 부동산 전문가들은 용적률이 높아진다고 재건축 아파트에 무턱대고 투자해서는 위험할 수 있다고 말한다. 부동산 경기침체가 장기화될 조짐을 보이는데다 전반적으로 재건축 아파트의 투자성이 약화됐다는 판단에서다.

또 사업기간이 지연되면 개선될 수익률을 얻기 어려울 수 있다. 용적률 상항을 위해서는 기본계획의 변경, 조합원의 동의 절차 등이 필요한데 이 과정에서 사업비용이나 금융비용은 늘어나기 때문이다.

용적률이 상향되는 대신 건폐율이 높아지거나 동 간격이 좁아져 일조, 조망이 나빠질 가능성도 고려해야한다. 김규정 부동산114 리서치센터 본부장은 "용적률 상향으로 일반분양 물량이 증가해 분담금을 적게 부담하더라도 재건축 완료 후 아파트 가치가 만족스럽지 못하다면 득실을 비교하기 힘들다"며 "쾌적성이 떨어지게 되면 장기적으로 부동산 가치와 가격형성에 마이너스 요인으로 작용하기 때문에 용적률이 높다고 무조건 좋다고만 할 수 없다"고 말했다.

또 진행 중인 과정을 마치 용적률 상향이 확정된 것처럼 광고하는 경우도 있어 투자시 꼼꼼히 살펴봐야 한다. 재건축 최종심의 결과의 용적률 상향 조정이 통과되지 못할 수 있으므로 관련 법령, 심의회 등의 최종 절차를 거친 것인지 확인해야 한다.