하나UBS부동산펀드, 워크아웃 연타 '원금도...'

공동 시공사와 연대 보증사의 잇딴 워크아웃, 기준가 하향

설정액 4000억원에 육박하는 하나UBS클래스원특별자산펀드3호가 잇딴 워크아웃 충격으로 원금 회수 가능성이 더욱 멀어져 가고 있다.
공동시공사인 대우차판매와 성우종합건설에 이어 연대보증인 현대시멘트 까지 워크아웃(기업재무구조개선)을 신청, 원금 상환이 쉽지 않을 전망이다.

2일 하나UBS자산운용에 따르면 '하나UBS클래스원특별자산펀드3호'의 기준가(C1기준)가 지난 1일 4903.28원으로 전일(5127.88원) 보다 4.38% 하향 조정돼 원금보다도 아래로 내려갔다. 지난 2007년 8월 펀드를 설정한 이래 기준가 하향 조정은 이번이 처음이다.

이 펀드는 '양재동 복합유통센터' 개발사업과 관련한 대출채권에 투자를 했다. 그런데 지난 4월 시공사인 대우차판매가 워크아웃을 신청한 데 이어 지난달 말 성우종합건설과 이 건설사에 연대 보증을 선 현대시멘트마저 워크아웃을 신청한 것.

이번 펀드 기준가 조정은 현대시멘트의 워크아웃이 직접적인 영향을 줬다. 현대시멘트의 회사채 신용등급은 BB+에서 CCC 하향 조정됐고, 기업어음(CP) 신용등급도 B+에서 C로 떨어졌다.

하나UBS운용은 "펀드의 기초 자산인 대출채권과 관련해 채권 인수자(성우종합건설)에 연대 보증을 선 현대시멘트가 워크아웃을 신청해 약정서 상 채무불이행 사유에 해당된다"고 말했다.

이어 "대출채권이 보유한 담보가치와 보증가치를 기준으로 기준가를 상각한 것"이라면서 "향후 워크아웃 실사 결과에 따라 추가 상각이 발생할 수도 있다"고 덧붙였다. 펀드 기준가가 더 떨어질 수 있다는 얘기다.
하나UBS운용 관계자는 다만 "중도 환매가 안 되고 만기까지 보유해야 하는 폐쇄형 펀드라서 현 시점을 기준으로 원금 손실 여부를 따는 것은 의미가 없다"고 설명했다.

아울러 약정 상 6개월마다 4% 수준의 이익 분배금을 지급해야 하는데 현재까지 정상 지급이 되고 있다는 것. 여태까지 모두 5차례에 걸쳐 이자를 지급했다. 이 펀드는 2차례 만기를 연장한 끝에 오는 8월 다시 만기가 도래한다.


업계 관계자는 "양재동 물류센터 PF는 악성 사업장으로 공동 시공사 모두 워크아웃을 신청해 사업이 실패할 가능성이 높다"면서 "담보물을 팔아 일부 자금을 회수할 수 있겠지만 사실상 원금 모두를 회수하긴 어려울 것"이라고 말했다.

시행사가 확보한 토지 4만596㎡(감정평가액 약 2613억원)에 대해 펀드와 우리은행이 토지담보 1순위 수익권을 갖고 있다. 시행사 채무불이행 시 토지 담보권을 행사해 일부 자금을 회수할 수 있다.