고덕주공2단지 입찰에 참여한 건설사들이 인근 고덕6단지보다 낮은 무상지분율을 제시했기 때문이다. 무상지분율이란 조합원이 추가로 분담하는 금액 없이 입주할 수 있는 면적을 대지지분으로 나눈 수치다. 이는 재건축 사업의 수익을 가늠하는 대표적인 잣대로 아파트 브랜드, 시공능력과 함께 시공사 선정에서 가장 중요한 부분을 차지한다.
비슷한 시기와 위치에 지어진 두 아파트의 무상지분율이 이렇게 차이나는 이유는 뭘까. 2단지 조합원들은 건설사의 담합으로 전체 입찰참여 시공업체의 지분율이 낮아졌다고 주장하고 있다.
조합 관계자는 "이렇게 되면 2003년보다 약 234억원이 이익이 나는데도 무상지분율은 더 낮아졌다"며 "또 분양가상한제를 적용하면 지분율이 더 낮아질 수 있다고 하더니 다시 분양가상한제 하에서도 지분율을 보장해주겠다고 말을 바꿔 건설사가 산출한 지분율을 믿을 수 없다"고 말했다.
하지만 삼성물산과 GS컨소시엄 측은 억울하다는 입장이다. 물가상승으로 인한 공사비 상승, 침체된 분양시장, 재건축 규제 및 기부채납비율 증가를 고려하면 무상지분율이 낮아질 수밖에 없다는 것이다.
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GS건설 관계자는 "무상지분율이 170%대가 나오려면 시공비가 3.3㎡ 당 60만원 정도로 터무니없이 낮아야하는데 이는 부실공사를 불러올 수 있다"며 "사업을 수주하기 위해 무리수를 둔 것"이라고 말했다.
하지만 두산건설 측은 시공비를 낮추지 않고도 174%의 무상지분율이 가능하다고 설명했다. 두산건설 관계자는 "고덕6단지의 일반분양 640가구를 3.3㎡ 당 2500만원에 분양했을 때 수입금 약 5250억원에서 조합원 환급금 약1000억원, 무상지분율 174%일 때 조합사업비 약 1000억원을 제하면 도급공사비는 3250억원이 나온다"며 "이를 면적으로 나누면 3.3㎡당 370만원의 공사비로 사업이 가능하다"고 말했다.
이처럼 단지별, 건설사 별로 무상지분율에 대한 주장이 엇갈리자 조합원들은 혼란스럽다는 반응이다. 하지만 건설사들은 무상지분율 산출 내역에 대해 공개하지 않아 논란은 계속될 전망이다.
한 대형건설사 관계자는 "확정지분제라고 해도 사업을 하다보면 지분율에 변동이 생기게 마련이다"며 "건설사 별로 시공비 등의 차이가 있고 업무상 대외비가 있어 지분율 산출내역 전체를 공개할 수는 없다"고 잘라 말했다.
