2차 보금자리 랠리 개막, 청약전략은?

[머니위크]예정지 거주자, 지역우선공급 노릴만

서울 세곡과 남양주 진건 등 2차 보금자리주택 6곳에 들어서는 1만8000여 가구에 대한 사전예약이 5월 7~27일까지 진행된다.

올 들어 민간 분양 시장은 꽁꽁 얼어붙었지만 2차 보금자리주택지구는 강남 세곡2·서초 내곡 등 서울 강남권 단지가 포함돼 있는데다 분양가도 주변 시세보다 저렴해 청약 대기자들이 대거 몰릴 것으로 예상되고 있다.

특히 강남권 단지에는 위례신도시에서 탈락한 청약자들이 재도전할 가능성이 커 청약경쟁률이 높아질 것으로 예상되는 만큼 사전예약에 앞서 꼼꼼한 분석을 통해 당첨 가능성을 높여야 한다.

◆2차 보금자리, 어디서·얼만큼·얼마에?

7~11일 3자녀·노부모 특별공급을 시작으로 12~13일에는 신혼부부, 14·17일에는 생애최초 특별공급이 진행된다. 사전 예약 물량의 34.2%가 배정된 일반공급은 다음달 18일부터 25일까지 접수를 받는다.

2차 지구의 사전예약 물량은 총 1만8511가구로 이 중 분양주택은 1만4497가구. 보금자리 공공 임대주택 4014가구(10년 임대 2765가구, 분납임대 1249가구)가 처음으로 공급된다.

지구별로 ▲서울 강남권에선 세곡2 711가구, 내곡 783가구 ▲서부권에선 부천 옥길 3566가구, 시흥 은계 4520가구 ▲동부권에선 구리 갈매 2805가구, 남양주 진건 6126가구가 공급된다.

서울 강남권 2개 지구의 사전예약 물량의 3.3㎡당 분양가는 전용 60㎡ 이하 1210만~1250만원, 65~85㎡ 1240만~1340만원이다. 경기지역의 3.3㎡당 분양가는 전용 60㎡ 이하 750만~850만원선, 65∼85㎡ 820만∼990만원선이다. 강남권 단지의 분양가가 주변 시세의 절반 수준인데 비해 경기권은 80% 안팎으로 다소 높다는 지적이다.


또 처음으로 서부권·동부권에 사전예약으로 공급되는 10년 임대주택은 주변 전세가의 62~79% 수준이고 분납 임대주택은 주변 전세가의 76~79% 수준이다.

2차 보금자리주택 사전예약 신청자는 기본적으로 수도권 거주, 무주택 가구주 등 조건을 갖춰야 한다. 3자녀와 기관추천특별공급을 제외한 모든 청약자는 청약저축 통장을 보유해야 한다. 2차 지구 특별공급 물량부터 6인 이상 가구의 소득 기준(6인가구 510만원, 7인가구 551만원, 8인가구 592만원 이하)이 첫 적용된다.

◆2차 보금자리, 청약전략은

전문가들은 보금자리 시범지구와 위례신도시 보금자리주택 결과에서 알 수 있듯이 보금자리주택의 청약전략은 지역우선공급과 특별공급을 잘 활용해야 한다는 것이라고 조언했다.

이번 2차 보금자리의 경우 시범지구에서 2곳에 그쳤던 경기권에서 4곳이 나오는 만큼 거주지가 2차 보금자리주택 공급이 예정되어 있는 수요층이라면 지역 우선공급을 먼저 노려볼 필요가 있다는 분석이다.

또한 해당지역이 아니라면 경쟁률이 낮을 만 한 곳에 청약하는 것이 좋은데 청약저축통장 1순위 보유자 숫자로 분석해본다면 부천 옥길지구의 인기주택형은 상대적으로 경쟁률이 높을 가능성이 있다. 1순위 보유자 수는 3월 말 기준 ▲시흥 1만1471 ▲남양주 1만6081 ▲구리 7921 ▲부천 3만624 등으로 부천 옥길지구 공급물량은 구리 갈매에 이어 경기권에서 두번째로 적은 데 1순위 보유자는 가장 많기 때문이다.

시세에 비해 얼마나 분양가가 파격적으로 낮아지느냐 역시 경쟁률에 영향을 미칠 수 있다. 서울 강남권의 경우 서초구 우면동, 강남구 수서동 등 주변시세가 3.3㎡당 2000만원을 웃돌기 때문에 1차 지구에(1030만~1150만원) 비해 분양가가 다소 높아졌다 하더라도 경쟁률이 높을 것으로 전문가들은 내다봤다.

위례신도시 낙첨자를 비롯해 경기·인천 청약저축액 고액 가입자들이 몰릴 가능성이 크다. 전문가들은 이들 지구의 청약저축 납입액 커트라인을 1500만∼1800만원으로 예상한다. 수요자들에게 인기가 많은 전용 84㎡의 경우 당첨커트라인이 청약저축 납입액 2000만원까지 높아질 수도 있다.

조민이 스피드뱅크 팀장은 "특히 3차 보금자리주택에는 강남권 물량이 없어 희소성이 커진 만큼 경기, 인천 지역 청약저축 고액 납입자들이 몰릴 수 있어 특별공급을 최대한 활용하고 낙첨 되더라도 강남과 인접한 3차 보금자리주택을 노리는 편이 낫다"고 말했다.

다만 경기권의 경우 최근 시장 상황이 좋지 않은 만큼 분양가와 주변 시세와의 격차가 크지 않을 경우 경쟁률이 낮아질 가능성이 크며 따라서 내집 마련을 염두에 둔 실수요자라면 경쟁률이 낮아질 것으로 예상되는 지역의 인기 주택형을 공략할 필요가 있다는 게 전문가들의 의견이다.

2차 보금자리주택에서도 시범지구나 위례신도시와 마찬가지로 특별공급을 잘 활용해야 한다.

3자녀특별공급의 경우 청약통장 필요 없으며(8월부터는 필요) 만 6세 미만 영유아 자녀의 경우 가산점이 있다. 노부모특별공급은 신청 자격만 갖춰진다면 청약저축 납입액이 높은 순서에 따라 당첨자를 결정하기 때문에 자격요건에 해당됐다 하더라도 납입금액이 적다면 다른 특별공급을 노려야 한다.