서울시 재개발·재건축 기틀 확 바뀐다

(종합)정비예정구역 지정제 폐지… '주거지종합관리계획' 도입 추진

빠르면 내년부터 서울지역의 주택정비사업 기틀이 확 바뀐다. 10년마다 재개발·재건축 예정구역 수백곳을 무더기로 지정하는 현행 '정비예정구역 지정제도'는 폐지되고 모든 정비사업을 통합·관리하는 '주거지종합관리계획'이 도입, 재개발·재건축 시장 판도가 크게 달라질 것으로 보인다. <본지 1월14일자 1·3면 참조>

서울시는 개별 단지 중심의 무분별한 주택 재개발·재건축을 막기 위해 권역별로 주거지를 통합해 정비하는 '주거지종합관리계획' 도입을 추진한다고 15일 밝혔다.

시 김효수 주택국장은 "올 1월부터 국토해양부와 공동으로 주택정비사업 법제 개편 관련 용역을 실시하고 있다돲며 "올 연말 용역 결과가 나오는 만큼 내년쯤 제도 개선이 이뤄질 것"이라고 말했다.

◇주거지종합관리계획 핵심 내용은=주거지종합관리계획은 지난해 시 주거환경개선정책 자문위원회가 수개월에 걸쳐 뉴타운·재개발·재건축 현황 및 제도, 문제점 등을 종합적으로 검토해 내놓은 대안책을 골자로 하고 있다.

개별사업장 중심의 재개발.재건축은 도로 등 기반시설과 연계한 면적 개발로, 아파트 위주의 개발방식은 다양한 주거유형을 보존·관리하는 방향으로 개선될 예정이다. 서민주택의 멸실.공급 속도를 조절하는 항목도 포함된다. 개별 정비사업장 중심 법제인 '도시및주거환경정비법(도정법)'과는 다른 성격의 제도인 셈이다.

무엇보다 서울시내 주거지를 △도심 △동남 △동북 △서남 △서북 등 5대 생활권으로 나눠서 통합 관리하는 게 주거지종합관리계획의 핵심이다. 시는 권역별 주거여권과 주택공급 상황, 기반시설 상황, 집값 등을 고려해 정비사업, 인허가 시기 등을 조절할 방침이다

◇정비사업 제도 개편 배경은=그동안 시장에선 광역 기반시설 건립 계획없이 소규모로 정비가 이뤄지는 현행 주택 정비사업이 난개발로 이어질 수밖에 없다는 지적이 많았다. 시 정책 자문위원회는 이같은 문제를 해결하려면 정비예정구역 지정제를 하루 빨리 폐지해야 한다고 의견을 모았다.


정비예정구역 지정제는 주택 노후도 등 법정 구역지정 요건에 미달되는 지역을 미리 재개발이나 뉴타운 예정지구로 지정한 뒤 정비계획을 수립해 정비구역으로 지정받는 제도다. 도시및주거환경정비법에 따라 각 지자체는 10년마다 기본계획을 수립하면서 향후 10년간 추진할 재개발·재건축 정비예정구역을 한꺼번에 지정해야 한다.

서울시의 경우 '2010 도시및주거환경정비기본계획'(기본계획)을 통해 재개발 228곳(2004년), 재건축 292곳(2006년) 등 정비예정구역 520곳을 지정한 바 있다. 하지만 이중 실제로 정비구역으로 지정된 재개발.재건축을 합해 146곳(28.1%)에 불과하다. 또 정비구역으로 지정됐더라도 착공 단계까지 사업이 진척된 곳은 18.5% 뿐이다.

김 국장은 "정비예정구역 지정제도는 선지정, 후개발 방식이어서 땅값만 오르고 정작 정비사업은 이뤄지지 않는 등 폐해가 크다"며 "주거지를 통합해 관리하면 주택수급 불안을 막고 기반시설을 효율적으로 조성하는 효과를 기대할 수 있다"고 말했다.

◇향후 재건축·재개발 시장 판도는=주거지종합관리계획이 도입되면 기존 정비예정구역 지정제도는 폐지될 예정이다. 다만 법적 근거가 마련되기 전까지는 '2010 기본계획'에 따라 정비가 시급한 곳들만 6개월에 1차례씩 정비예정구역으로 지정된다.

시는 '2020 기본계획' 용역을 마쳤지만 재개발·재건축 등 정비예정구역은 일괄 지정하지 않기로 했다. 시는 또 지난해 12월 말 현재 정비예정구역 요건을 충족한 60여곳만 올 상반기 중 정비예정구역으로 지정하고 연내 요건을 충족하는 지역은 추후 지정 여부를 결정할 방침이다. 10년 단위로 정비예정구역 수백 곳을 한꺼번에 지정했던 과거 정비사업 패턴이 바뀌는 것이다.

기존 정비구역으로 지정된 곳은 당초 계획에 따라 사업 추진이 가능하다. 하지만 정비구역으로 지정되지 않은 예정구역은 주거지종합관리계획에 따라 시가 새로 정한 정비기준에 따라 사업을 추진해야 한다.