LTV와 DTI, 이게 중요하다는 데 무슨 뜻인가요

[금융과 놀자!] 은행아! 놀자⑤주택담보대출 규제하는 이유

집을 담보로 은행에서 돈을 빌리더라도 무한정 대출이 가능한 건 아니다. 결론적으로 말하면 집값보다 훨씬 적은 금액밖에 대출이 안 된다. 은행 입장에서 빌려준 돈을 돌려받지 못할 경우에 대비해야 하기 때문이다.

은행이 집값보다 많은 돈을 빌려줬다 돌려받지 못하면 어떻게 될까. 주택담보대출이 많이 늘어나고 집을 사려는 사람도 많아져 집값이 뛴다. 실제 가치 이상으로 집값이 부풀려지는 것이다. 집을 싸게 사서 비싸게 팔려는 '투기'도 덩달아 많아진다. 이런 현상을 '부동산 거품'(버블)이라고 한다.

그러다 집값이 떨어지기라도 하면 은행들이 돈을 받지 못해 '부실화'된다. 은행 빚에 허덕이는 대출자들이 늘고 소비도 줄고 자칫하면 나라 경제가 엉망이 될 수 있다. 이 때문에 정부는 주택을 담보로 돈을 빌릴 때 특정 한도 이상 대출하지 못 하게 하는 걸 법으로 정해 놨다.

대표적인 게 담보인정비율(LTV. Loan To Value)와 총부채상환비율(DTI. Debt-To-Income ratio)이다. 실제로 우리나라 주택 가격은 지난 해 정부가 LTV와 DTI 규제를 더 강화한 뒤 오름세를 멈췄다.

LTV란 주택가격 대비 담보대출 비율이다. 지은이네 아파트값이 3억이고 LTV가 50%라면 1억5000만원까지 돈을 빌릴 수 있다는 뜻이다. LTV 비율은 대출자의 연봉이나, 대출 이자율, 대출만기에 관계없이 결정된다.

DTI는 총소득에서 연간 부채상환액이 차지하는 비율을 말한다. 지은이 아빠의 연봉이 5000만원이라고 치자. DTI가 50%라면 매년 갚아야 하는 대출 원금과 이자의 합계가 4000만원의 50%인 2000만원을 넘길 수 없다는 의미다.