- 미분양 아파트 ‘전세분양’으로 해법 찾나?
국토부에 따르면 1월 기준 전국 미분양 주택은 119,039가구. 이중 악성미분양이라고 할 수 있는 준공 후 미분양은 48,469 가구로, 5만 가구에 육박하고 있다.
건설사들이 할인분양에 각종 서비스를 제공하며 미분양을 털기 위해 안간힘을 쓰고 있지만 좀처럼 미분양 적체는 해소가 어렵다.
고육지책으로 내놓은 것이 미분양이나 미계약 된 아파트를 전세로 돌리는, 이른바 전세분양 아파트다.
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건설사 입장에선 전세금으로 자금의 유동성을 확보할 수 있고, 전세난에 갈 곳없는 세입자들은 싼 임대료에 새집에 전세를 살 수 있어 서로 윈윈할 수 있는 전략이 된다.
하지만 미분양 아파트 전세계약은 싼 임대료에 함정이 있다.
일반전세주택 계약과 달리 법적보호장치가 없기 때문에 전세금을 날리지 않으려면 세입자 스스로 최소한의 법적장치를 구비해놓는 것이 좋다.
부동산써브의 함영진 팀장은 미분양 아파트 전세계약을 하기 전 준공된 아파트의 토지·건물 등기부등본을 떼어보고 저당권 설정 여부 등, 권리관계를 꼭 확인하라고 당부했다.
만약, 근저당이 설정됐음에도 불구하고 전셋값이 저렴해 전세를 꼭 얻고 싶다면, 근저당 금액과 자신의 전세보증금 합계가 아파트 매매가격의 60%를 밑도는 수준으로 접근해야 한다고 덧붙였다.
또한 시행사의 채무가 과다한 경우도 주의해야 한다.
시공사나 채권기관이 선순위채권을 확보하기 위해 통상 보존등기와 동시에 신탁등기를 하는 경우가 많은데, 시행사가 신탁관계를 해지하지 못하면, 채권자가 임차인의 퇴거를 요구하거나 살던 집을 경·공매에 붙일 수도 있기 때문이다.
하지만 조금만 주의를 기울인다면 미분양아파트 전세분양은 전세 찾는 사람들에게 새로운 보금자리가 될 수 있다.
전세전환 미분양사업장은 주로 지방에 많은데, 대구 수성구의 범어 쌍용예가, 춘천시 후평동의 포스코 더샾, 대구 수성구 '래미안 수성', 강릉 연곡면의 '부영사랑으로 3단지 등 준공 후 미분양 아파트를 전세로 전환하는 사례가 있다.
함영진 팀장은 미분양물량을 적극 활용하면 전세주택의 신규공급 부담 줄이고, 미분양 문제도 해소하는 일거양득의 효과 볼 수 있을 것이라고 설명했다.
다만, 지방의 미분양아파트는 수도권보다 임차수요가 낮고, 기존 국민임대아파트도 많기 때문에, 선태적 지원이 이뤄져야 한다고 말했다.
<부동산매거진> 주택난의 새로운 대안이 되고 있는 미분양아파트 전세분양에 대해 자세히 살펴본다.
방송시간안내
매주(금) 17:00, 21:00 (토) 13:00, 22:00 (일) 13:00, 22:00
진행 : 서성완 부동산 부장, 박소현 앵커
출연 : 부동산써브 함영진 팀장
연출 : 김현진
