서울 역세권 재개발·재건축 용적률 최고 500%

(종합)용적률 증가분 절반은 시프트 의무 건립

서울시내 역세권 재개발·재건축 정비구역의 용적률이 최고 500%까지 완화된다. 늘어나는 용적률의 절반은 반드시 장기전세주택(시프트)으로 지어야 해 대중교통 이용이 편리한 서민주택이 대거 늘어날 전망이다.

서울시는 11일 이같은 내용의 '2010 민간시프트 공급확대' 방안을 발표, 도시계획조례 등을 개정해 오는 7월부터 본격 시행할 예정이라고 밝혔다.

이 방안에 따르면 역(지하철·경전철 등 모든 열차) 반경 250m 이내(승강장 기준)인 '1차 역세권' 재개발·재건축 정비구역 중 '2·3종일반주거지역'은 '준주거지역으로 용도지역 변경이 가능하다.

준주거지역의 용적률 최고 한도는 500%로 고밀도 개발도 할 수 있다. 사선제한 규제도 적용되지 않는다. 현재 2종 일반주거지역의 법정상한용적률은 250%, 3종의 경우 300%로 2배 가까이 용적률이 높아지는 셈이다.

역 반경 250~500m 이내 '2차 역세권'의 재개발·재건축 용적률 한도는 300%다. 2종일반주거지역을 3종일반주거지역으로 상향하는 것으로 사업면적 제한은 없지만 사선제한 규제는 적용된다.

시는 서울 전체 재개발·재건축 정비구역 520곳(18㎢) 가운데 142곳(0.8㎢)을 사업가능 대상지로 추산했다. 이 중 1차 역세권에 해당되는 사업장은 40~50곳 정도다.

역세권이라도 1종 일반주거지역이나 전용주거지역, 도시자연공원구역, 자연경관지구 등 인접지역이나 택지개발지구, 아파트지구 등 별도 관리계획이 수립된 구역은 대상에서 제외했다. 사업 면적도 10만㎡ 이하로 제한된다.


강남구 대치동 은마아파트와 개포동 개포주공, 송파구 잠실동 잠실주공5단지 등 주요 재건축 단지들은 이같은 제한 기준에 걸려 준주거지역으로 용도지역 변경이 불가능하다.

시는 이번 조치로 역세권 재개발·재건축 시프트 1만3000가구가 공급될 것으로 예상하고 있다. 시프트 공급면적별 비율은 전용 60㎡ 미만을 60~70% 짓고 나머지를 60~85㎡ 미만으로 채우면 된다. 일반분양분은 당초 서울시 기준(60㎡ 미만 20%, 60~85㎡ 40%, 85㎡ 초과 40%) 등에 따라 지을 수 있다.

시 김효수 주택국장은 "서울은 가용할 토지가 고갈돼 시프트나 소형주택을 공급하라면 역세권이나 도심을 고밀도로 개발하는 수밖에 없다"며 "시프트 공급 활성화를 위해 제도를 적극 개선할 것"이라고 말했다.

[용어]
◆시프트(Shift)=서울시가 공급하는 장기전세주택의 브랜드로 무주택자가 주변 시세의 80% 이하로 최장 20년간 살 수 있는 전세주택이다. 서울시는 오는 2018년까지 서울 전역에 시프트 총 13만2000가구를 공급할 계획이다.