"서울 오피스 투자, 공실률이 문제"

장기적 변동 가능성 커..임대료는 내년말부터 오를 듯

지난해 4분기부터 떨어지기 시작한 서울 오피스 실질 임대료가 2011년 말부터 증가세로 돌아설 것으로 전망됐다. 대형 오피스 공급 공실률은 2013년 8%에 근접했다가 임차 수요가 회복되면서 하락세로 반전할 것으로 예상됐다.

코람코자산신탁은 16일 발간한 '마켓 리뷰 2월호'에서 자체 구축한 임대시장 예측모형을 활용해 올해 이후 서울시 오피스 시장 변화를 정량적으로 예측한 결과 이같이 전망됐다고 밝혔다.

코람코는 국내총생산(GDP)와 오피스 공급 등 외부요소에 따라 오피스 수요와 가격(임대료)이 어떻게 변하는지에 대해 기본 시나리오는 물론 공급 지연 및 GDP 변동 상황에 따라 전망치를 추정했다.

우선 서울 오피스 장기 임대시장의 기본 시나리오는 실질 임대료가 지난해 4분기부터 2011년 중반까지 하락하다가 임차 수요가 회복되면서 2011년 말에 증가 추세로 반전할 것으로 전망했다.

공실률은 올 초 급등한 이후 4~5% 수준에서 안정화되는 추세를 보이다가 2011년 이후 공급이 증가하면서 2013년 말에는 8%에 근접할 것으로 예상됐다. 다만 2013년 이후 오피스 수요가 회복되면서 공실률이 하락 추세로 반전할 전망이다.

두번째로 여의도 파크원과 서울국제금융센터, 잠실 제2롯데월드 등 주요 건설예정 오피스가 1년가량 완공이 지연될 경우를 가상한 시나리오에서는 실질 임대료가 2011년 중반까지 하락한 후 보합세를 지속할 것으로 예측됐다. 공실률도 2010~2011년 4~5% 수준에서 등락을 거듭하다가 오피스 공급이 증가하면서 2013년 초 7%대로 올라갈 것으로 전망됐다. 이는 기본 시나리오보다 0.9% 하락한 것이다.

세번째로 기존 시나리오 대비 GDP 성장률이 분기별로 0.5%포인트 상승할 경우를 가상한 시나리오에서는 임대료 추이는 기본 시나리오와 비슷하지만 공실률은 2013년 말에 7.3% 수준으로 증가할 것으로 예상됐다.


기존 시나리오 대비 GDP 성장률이 분기별로 0.5% 포인트 하락할 경우는 임대료의 경우 기본 시나리오와 유사하지만 공실률은 2012년 하반기부터 7%에 진입하기 시작해 2014년 초에 8.5%까지 증가한 뒤 하락세로 반전할 것으로 예측됐다.

코람코 관계자는 "여러 시나리오를 가정한 결과 결론적으로 임대료보다는 공실률의 변동 가능성이 높았다"며 "향후 오피스 임대시장은 테넌트의 안정적인 확보를 위한 유치 전략 및 자산관리 전략이 핵심이 될 것"이라고 말했다.