"은평갈까, 흑석갈까" 2월 뉴타운 대격돌

[토요부동산]지난해 청약인기지역 은평·흑석뉴타운 분석 및 청약방법

↑ 은평뉴타운 3지구 C공구 조감도 ⓒSH공사

다음 달 은평과 흑석 뉴타운에서 다시 분양대전이 벌어진다. 이곳은 지난해 7월 최고 경쟁률 100대 1을 훌쩍 넘는 등 청약열기가 뜨거웠던 지역이다.

지난해 7월 말 분양한 은평뉴타운 2지구 B, C공구 8개 단지는 평균 청약경쟁률 11.6대 1을 보였다. 최고 경쟁률은 106대1까지 치솟았다. 같은 달 초 청약접수를 받은 흑석5구역 '흑석뉴타운 센트레빌 Ι'도 평균 경쟁률 29대1, 최고경쟁률은 110대 1로 청약 첫날 모든 평형이 마감됐다.

이에 따라 올해 분양되는 단지들도 좋은 청약 성적을 거둘 수 있을지 관심이 집중된다.

◇도심 가까운 은평, 한강조망 품은 흑석=은평뉴타운은 서울 도심과 가깝고 분양가가 비교적 저렴하다는 점이 인기 요인이다. 서울시와 경기 고양시의 접경부에 위치한 은평뉴타운은 북한산 국립공원, 서오릉 자연공원, 갈현근린공원, 진관 근린공원 등 자연친화적 입지여건도 갖췄다.

현재 은평뉴타운 2지구 일부와 3지구는 6월 입주하는 후분양아파트로 공사가 80% 이상 진행됐다. 입주는 오는 7~8월에 예정돼 있다. 다만 아직 대중교통 이용이 불편하고 사교육 여건이 제대로 마련되지 않다는 점이 단점이다. 은평구 진관동, 구파발동 349만5248㎡ 일대에 1만6172가구가 들어선다.

↑ 은평뉴타운(왼쪽)과 흑석뉴타운 위치도

흑석뉴타운은 강북권 뉴타운 중 한강 조망권을 지닌 것이 강점이다. 용산-여의도-강남으로 이어지는 서울의 핵심 업무지구 한가운데 위치하고 전방 4㎞ 내에 노량진뉴타운이 입지해 개발호재가 많다. 달마산, 국립현충원 등 녹지지구가 풍부해 주거환경도 쾌적한 편이다. 동작구 흑석1~3동 89만4933㎡에 1만6027가구 규모로 조성된다.

◇물량 풍부한 은평 2000가구, 흑석은 210가구=이미 1,2지구 분양이 끝난 은평뉴타운은 오는 6월 3지구 A공구와 잔여분만 남겨두고 있어 분양 막바지에 이르렀다. 다음달 1일 은평뉴타운에서는 2000여 가구에 대한 청약접수를 시작한다. 공급물량이 풍성해 지구별, 평형별 선택의 폭이 넓다.


이번에 공급되는 곳은 2지구 일부와 3지구로 84~167㎡(이하 전용면적) 2330가구가가 나온다. 일반 공급 2063가구, 특별공급 267가구다. 85㎡ 초과가 77%(1784가구)로 중대형 단지로 구성됐다.

2지구는 교통, 3지구는 쾌적한 환경을 갖춘 것이 장점이다. 3지구는 뉴타운 서쪽과 동쪽으로 나눠지는데 동쪽 C, D공구는 북한산국립공원과 가까워 조망권이 확보된다. 서쪽 B공구는 중심상업지구와 지하철 3호선 구파발역이 가깝다.

단지별로 살펴보면 2-9단지와 8단지는 교통이 편리하고 자율형 사립고인 하나고가 인접하다. 3지구 9·10단지는 뉴타운 내에서는 서울 외곽에 치우쳤지만 배산임수지형이다. 중대형으로 구성됐고 은평뉴타운에서 가장 높은 20층으로 지어진다.

↑ 은평뉴타운(왼쪽)과 흑석뉴타운 구역별 위치도

흑석뉴타운은 은평에 비해 공급물량이 적다. 다음 달 분양되는 곳은 동작구 흑석동 산 79의 2번지 흑석4구역으로 대우건설이 '흑석 한강 푸르지오' 210가구를 일반분양한다. 59~127㎡ 836가구 규모이며 지하 5층~지상 최대 19층, 총 14개 동으로 지어진다.

사업지는 흑석뉴타운 내 고지대에 위치해 고층 일부 가구는 한강과 주변 녹지 조망이 가능하다. 동작대교와 한강대교를 통해 강북으로의 이동이 편리하며 지하철 9호선 흑석역이 걸어서 10분 거리다. 흑석초, 은로초, 동양중, 중앙대부속중 등의 교육환경이 좋다. 남서쪽에는 현충원이 위치해 녹지율이 높다.

◇분양가 저렴한 은평, 프리미엄 기대로 흑석은 분양가 고공행진=은평뉴타운 3지구의 분양가는 3.3㎡당 1100만~1400만원 수준에 책정됐다. △84㎡ 3억8804만원 △101㎡ 5억2384만원 △134㎡ 7억2906만원 △167㎡ 9억146만원이다.

은평뉴타운2지구 분양가가 986만~1143만원인 점을 감안하면 같은 크기 아파트보다 3.3㎡당 150만~250만원 비싼 금액이다. 하지만 현재 은평뉴타운 2지구 전용 85㎡ 이하 시세는 3.3㎡당 1600만~1900만원 대에 형성돼 있어 가격 경쟁력이 있는 편이다. SH공사는 3지구의 용적률이 149%로 1, 2지구보다 낮고 물가상승률이 반영됐다고 설명했다.

흑석뉴타운은 기존 분양단지보다 분양가가 오를 가능성이 크다. 지난해 분양한 흑석센트레빌은 3.3㎡당 평균 분양가가 1700만~1980만원이었다. 중층은 3.3㎡당2000만원을 넘었다.

흑석뉴타운 K공인관계자는 "지난해 3.3㎡당 분양가 2100만원 선으로 예상됐지만 흑석 4구역 조합에서 200만~300만원 가량 올리려고 해 이보다 높게 책정될 가능성이 크다"고 말했다. 대우건설 관계자는 "아직 분양가는 조율 중이며 주변 시세와 비슷하게 책정될 것"이라고 말했다.

↑ 흑석4구역을 재개발한 '흑석 한강 푸르지오' 조감도 ⓒ대우건설

◇청약가점 은평 최저 50점, 흑석 60점=은평뉴타운의 청약가점은 기존 분양됐던 1, 2지구보다 높을 것이라는 게 부동산업계의 예상이다. 남은 물량이 많지 않아 사실상 은평뉴타운에서 내 집을 마련할 마지막 기회이기 때문이다.

은평뉴타운 2지구의 평균청약가점은 84점 만점에 42~75점, 최고점은 80점이었다. 진관동 인근 A공인관계자는 "대형평형은 40점 초반에도 당첨 가능하지만 구파발역과 가깝거나 인기주택형인 전용 101㎡에 청약하려면 청약가점이 70점은 넘어한다"며 "은평뉴타운은 서울 서북권을 대표하는 단지로 투자수요가 있어 평균 50점은 넘어야 당첨권에 들 수 있을 것"이라고 말했다.

흑석뉴타운의 청약가점은 최저 60점으로 은평뉴타운보다 높을 전망이다. 지난해 분양한 흑석뉴타운 센트레빌의 평균 청약가점은 61~69점, 커트라인은 60점 이상이었다. 이에 따라 중대형도 최저 60점 이상이 돼야 당첨권에 든다. 특히 인기가 높은 59㎡의 가점은 70점대로 경쟁이 치열할 것으로 예상된다.

기존 흑석뉴타운 분양단지의 청약가점을 살펴보면 평형별 최저점과 최고점의 차이가 5점~10점으로 크지 않다. 근소한 차이로 당락이 결정된다는 얘기다. 청약가점이 높은 사람은 흑석뉴타운을 적극 공략할 만하다.

◇청약저축은 은평, 청약예금·부금은 흑석에 청약=은평뉴타운은 SH공사가 공급하는 물량으로 청약저축, 청약예금 가입자가 청약할 수 있다. 청약저축 가입자가 청약할 수 있는 물량은 전용 85㎡ 이하로 2지구 1가구, 3지구 B,C,D 공구는 545가구다. 청약예금가입자는 101~167㎡에 청약할 수 있다. △101㎡은 서울 예치금 600만원 △134㎡는 1000만원 △166~167㎡는 1500만원 짜리 청약예금 통장이 필요하다. 은평뉴타운은 분양가상한제가 적용되지만 입주기간이 빨라 등기 후 바로 전매가 가능하다는 장점이 있다.

한편 청약저축가입자는 은평뉴타운에서 공급되는 장기전세주택에도 청약할 수 있다. 주변 시세의 80%의 저렴한 가격으로 최장 20년 간 거주할 수 있다. 장기전세주택은 은평뉴타운3지구 3단지에 59㎡ 123가구, 84㎡ 1036가구 등 총 1159가구가 나온다.

흑석뉴타운은 85㎡ 이하 청약예금 가입자나 청약부금 가입자가 대상이다. 청약부금 및 85㎡ 이하 청약예금 가입자가 청약할 수 있는 물량은 △59㎡, 25가구 △84A,D㎡, 58가구 △84B,C㎡, 45가구 총 128가구이다. 청약예금은 서울 예치금 300만원, 600만원 통장이 필요하다. 115~127㎡은 예치금 1000만원의 청약예금 가입자가 청약할 수 있다. 분양가상한제 적용을 받지 않아 계약 후 바로 전매할 수 있다.