역세권은 무조건 OK?

상가투자 '3의 법칙'

상가 투자를 고려하고 있다면 3개 환승역이 한곳에 모여 있는 트리플 역세권에 관심을 가져보자.

트리플 역세권은 다른 지역보다 접근성이 뛰어나 사람을 쉽게 불러 모을 수 있다.
그러나 환승역의 유동인구가 모두 상가를 이용하는 것은 아니다. 오히려 단순 환승 목적의 유동인구가 많은 만큼 초보 투자자들은 상권 가치를 꼼꼼히 따져 보아야 한다.

상권분석 정보제공업체인 상가뉴스레이다에 따르면 수도권 386개역 가운데 3개 노선이 겹치는 트리플 역세권은 왕십리역, 동대문역사문화공원역, 고속터미널역, 종로3가역, 서울역 등 총 5개다.

왕십리역은 중앙선과 지하철 2호선, 5호선이 지나가는 곳으로 하루 평균 승하차인원이 5만6535명에 달한다. 2011년 개통예정인 분당 연장선과 2017년 동북 경전철이 연결되는 지역으로 수도권 동북지역의 대규모 인구 유입이 예상되고 있다.

서울역은 지하철 1호선과 4호선, 경의선이 운행 중이다. 하루 평균 승하차인원은 17만1224명으로 수도권 386개 전철역 중 2위다. 2010년 12월 개통 예정인 인천공항철도, 2016년 연결 예정인 대심도 광역급행철도(GTX)가 완공되면 서울 및 수도권 각지로의 접근성이 더욱 강화된다.

서울역 주변은 서울 북부역세권 개발계획에 의한 국제 컨벤션센터 건립과 남산르네상스 사업, 한강로 국가상징 거리조성사업 등 여러 개발 호재들이 예정돼있어 메머드 상권 기대감이 높다.

하루 평균 14만8654명이 오가는 고속터미널역은 지하철 3,7,9호선이 모이는 곳이다. 서초구는 강남고속버스터미널 일대에 ‘앙트레 폴리스’, 일명 관문도시라는 프로젝트를 추진해 육상과 해상, 지하로 이어지는 교통라인을 구축한다는 방침이다.

종로3가역(일평균 승하차인원 11만9962명)의 경우 지하철 1,3,5호선을 환승할 수 있는 입지로 지난 6일 서울시에서 발표한 도시관리계획 결정안에 따라 귀금속, 보석 산업 중심의 산업뉴타운 지구로 지정돼 역 주변이 본격적인 개발에 들어갈 것으로 보인다.


동대문역사문화공원역(구 동대문운동장역, 일평균 승하차인원 7만8816명) 주변은 패션산업의 메카인 광대한 동대문 상권에 역사와 문화, 공원이 합쳐진 복합단지로 이미지 변신 중이다.

선종필 상가뉴스레이다 대표는 “기존 역세권 상가는 지하철 이용객을 잠재고객으로 확보할 수 있어 다른 상가에 비해 수익 확보가능성이 높다. 특히 역세권 상가의 장점이 트리플 역세권 상가에 적용될 경우 효과는 더욱 커진다”고 말했다.



선 대표는 “그러나 같은 역세권이라도 출구별로 출입편차가 달라 고객 유입이 많은 출구와 그렇지 않은 출구가 있다"며 "출구별, 상가별 흥망이 엇갈릴 수 있는 만큼 역세권 상가라고 무조건 안정적인 것은 아니다”고 말했다. 그는 “유동인구의 동선파악을 잘못해 고객이 유입되지 않는 쪽에 자리 잡으면 빛 좋은 개살구가 되기 십상이다"고 주의를 당부했다.

상가 투자에 앞서 역세권 주변의 유동인구가 어느 정도인지 파악하는 것도 필수다. 유동인구는 역세권 주변에 자리 잡은 노점상들의 숫자를 통해서도 손쉽게 파악할 수 있다. 유동인구가 없는 지역에는 노점상이 따르지 않기 때문이다.

또한 주변에 버스정류장, 대형 마트처럼 집객력이 큰 상가가 존재할 경우 시너지 효과를 볼 수 있으며, 구매력이 상대적으로 높은 퇴근시간대 유동인구가 몰리는 입지에 자리를 잡는 것이 좋다.