공급량 최대, 2010 시프트의 모든 것

[머니위크]장기전세주택 청약 전략

전세대란으로 전셋값이 오르면서 장기전세주택(시프트)의 인기가 높아지고 있다. 지난해 12월 공급된 시프트는 일반공급 청약 1순위에서 128가구 모집에 6939명이 몰려 평균 54대 1의 경쟁률을 기록했다.

시프트는 무주택자가 주변 전세시세의 80% 이하로 최장 20년까지 살 수 있는 임대주택의 한 유형이다. 당장 주택구입 계획이 없거나 저렴하고 안정된 가격으로 전셋집을 마련하려는 무주택자들은 올해 공급되는 시프트를 눈여겨보자.

◇시프트의 인기비결, 어디에 있나

그동안 공급된 시프트는 대부분 랜드마크급 재건축 사업장이나 은평 뉴타운, 상암지구, 강일지구 등 역세권 요지에 위치해 접근성이 우수하고 인프라도 잘 갖춰져 있다.

시프트의 장점은 SH공사에서 공급을 주도하므로 전세보증금을 날릴 위험이 없고 저렴한 가격으로 장기간 거주가 가능하다는 데 있다. 입주기간 동안 전대 및 임차권 양도가 엄격히 금지되지만 전세금 인상(5% 이내)의 변동폭이 작다. 또 후분양이라 당첨 후 빠른 시일 내 입주를 할 수 있다.

입주 후 청약통장을 재사용하는 것은 물론 청약가점도 쌓을 수 있다. 또 계약기간 중 언제든지 퇴거가 가능해 본인에게 맞는 주택마련 로드맵을 계획하기도 수월하다.

앞으로는 입주자가 혼인, 이혼, 사망 등으로 퇴거할 시에도 잔여세대원의 임차권 승계(상속)가 가능해져 주거권도 보장된다.


다만 자가소유가 아닌 임대주택인만큼 벽지교체, 인테리어, 리모델링 등에 제약을 감수해야 한다. 퇴거 시 원상복구를 기본으로 하며 수리비용을 지불해야하는 등 재산권을 행사하는데 제한이 따른다.

◇올해 강남세곡, 송파마천 등 알짜물량 풍성

올해는 서울 총 19개 곳에서 시프트 1만244가구가 공급된다. 시프트가 처음 공급된 2007년 이후 최대 물량이다.

올해 공급되는 물량은 SH공사 건설형이 대부분이다. 은평3지구와 상암2지구, 강일2지구 등 유망한 지역이 다수 포함돼 있다. 재건축조합과 서울시 간에 매입계약이 체결된 이후 SH공사에서 공급하는 재건축시프트 사업장은 진달래 2차 아파트, 삼호가든 1~2차 등 강남권을 포함해 100여가구가 공급될 예정이다.

공급지역은 은평구 은평3지구, 마포구 상암2지구, 강남구 세곡지구, 송파구 마천지구, 양천구 신정3지구 등이다. 공급규모는 전용면적을 기준으로 ▲60㎡ 이하 3800가구 ▲60~85㎡ 이하 3200가구 ▲85㎡ 초과 1200가구다.

SH공사가 건설 중인 일부지구와 재건축 매입형은 공급량이나 공급시기가 다소 조정될 수 있어 구체적인 내용은 하반기 확정될 예정이다.

◇청약가점제, 재당첨금지…바뀌는 기준

2월부터는 시프트의 입주자 선정기준이 바뀐다. 모든 시프트에 가점제가 적용돼 청약저축 납입액이 낮은 사람도 당첨기회가 열렸다. 당초 전용 60~85㎡ 이하 건설형 시프트는 동일순위 경쟁 시 청약저축총액이 많은 자에게 우선권이 주어졌지만 이제 세대주나이, 부양가족수, 서울시 거주기간 등 가점의 총점이 높은 사람이 당첨된다.

일반공급 및 우선공급의 가점기준은 전용면적에 따라 다르다. 전용 60㎡ 미만 주택의 가점기준(만점기준, 점수)은 ▲세대주 나이(50세 이상, 3점) ▲부양가족수(3인 이상, 3점) ▲서울시 거주기간(5년 이상, 3점) ▲미성년자녀의 수(3자녀이상, 3점) 등이다.

전용 60㎡ 이상~85㎡이하, 전용 85㎡ 초과, 재건축시프트의 가점기준은 ▲서울시 거주기간(10년 이상, 5점) ▲무주택 기간(10년 이상, 5점) ▲세대주 나이(50세 이상, 5점) ▲부양가족수(5인 이상, 5점) ▲미성년자녀수(5자녀 이상, 5점) ▲청약저축 납입횟수(96회 이상, 5점) ▲입주자저축 가입기간(5년 이상, 5점) 등이다.

85㎡ 초과는 1000만원짜리 청약예금통장이 필요하므로 청약저축 납입횟수 대신 ▲입주자저축 가입기간으로, 재건축매입형은 청약통장이 필요 없으므로 ▲청약저축 납입횟수 ▲저축가입기간 점수를 뺀 가점을 합산하면 된다. 항목별 배점과 감점을 합산한 순위에 따라 입주자가 선정된다.

또 올해부터 시프트에 계약한 후 재당첨되면 감점제가 적용된다. 가점이 높은 사람의 중복당첨을 없애기 위해서다. 입주자모집공고일 기준 ▲3년 이내에 계약사실이 있는 경우(-10점) ▲5년 이내(-8점) ▲이외 계약사실이 있는 경우(-6점) 등이 매겨진다. 시프트는 경쟁률이 치열해 1~2점이 당락을 좌우하므로 사실상 재당첨은 불가능해진다.

◇까다로운 시프트 청약자격, 유형별 충족기준 확인해야

시프트는 면적기준과 주택의 종류, 공급방식에 따라서 청약자격이 다르므로 입주자 모집공고를 통해 청약자격을 먼저 확인해야한다.

우선 시프트에 신청하려면 공통적으로 주택청약종합저축과 청약저축 가입자여야 한다. 전용 60㎡ 미만 주택은 가구 월평균 소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균소득의 70% 이하의 조건에 맞아야한다. 2009년 기준으로 4인 가구(단독세대주는 전용 40㎡이하 신청가능)는 299만3640만원 이하이면서 토지와 자동차 등의 자산보유 기준을 충족해야 한다.

전용 60㎡ 이상~85㎡ 이하 주택은 소득에 상관없이 청약저축자면 가능하다. 전용 84㎡ 초과 시프트 물량은 예치금액 1000만원인 청약예금 가입자가 청약할 수 있다. 재건축임대는 무주택세대주이면서 서울시에 오래 거주한 수요자(1순위는 1년 이상 서울시 거주)에게 우선권이 주어진다. 소득기준의 규제나 청약통장 가입과는 무관하다.

신혼부부 등 특별공급에 청약하려면 택지지구 형태의 건설형 시프트인지 매입형의 재건축시프트인지 살펴봐야한다. 청약기준의 차이가 있어서다. 건설형 시프트는 주택공급에 관한 규칙을 준용해 '결혼 3년 이내 출산(입양) 자녀가 있는 자'면 1순위지만 매입형 재건축시프트는 '결혼기간 5년 이내, 출산(입양)한 자녀가 2명 이상' 있는 자가 1순위 요건으로 바뀌었다. 임신 중이거나 입양자녀도 포함되며 입주 시 입양이 유지돼야 한다.

◇시프트 당첨되려면?

시프트는 경쟁률이 치열한 만큼 당첨자 커트라인도 상당히 높다. 지난해 9월 신내2지구, 은평뉴타운2지구 등에서 공급된 시프트의 당첨자 커트라인은 일반공급의 경우 청약저축 납입총액이 900만원으로 나타났다. 노부모부양이나 신혼부부 같이 특별공급 대상자가 아니라면 적어도 7~8년 이상 무주택세대주 자격을 유지하면서 매월 10만원 씩 불입해야 당첨 가능성이 있다는 얘기다.

이에 따라 청약저축 납입횟수나 가입기간이 짧은 20~30대 무주택세대주들은 신혼부부 특별공급을 노리는 편이 좋다. 세대주 나이나 부양가족, 서울 거주기간, 20세 미만의 미성년 자녀 등 항목에서 유리한 가점이 기대되는 청약자들은 청약통장 불입액은 작더라도 가점제가 적용되므로 올 공급물량에 적극적으로 청약해야 한다.