올 서울오피스 임대료 5%↓·공실률 5%↑

코람코자산신탁, 오피스 매매가격 소폭 상승·자본환원율 6~7% 유지

올해 서울 오피스 공실률이 5%대로 상승하고 임대료도 4~5% 떨어질 것이란 전망이 나왔다. 오피스 매매가격은 소폭 상승하고 자본환원율(Cap Rate)은 6~7% 수준을 유지할 것으로 예상됐다.

코람코자산신탁은 코람코 마켓 리뷰 1월호에서 자체개발한 서울 오피스 구조모형을 통해 올해 오피스 시장을 이같이 예측했다. 이번 전망 보고서의 경우 임대시장은 도심·강남·여의도 권역 내 빌딩과 연면적 3만㎡ 이상의 프라임빌딩 등 대형 오피스를, 매매시장은 서울시 전체 오피스 시장을 대상으로 했다.

전망 결과 임대료는 4~5% 감소하고 공실률은 5% 대로 상승할 것으로 예측됐다. 임대시장의 경우 금융위기 여파와 오피스 공급 증가, 공실률 증가 등의 영향으로 지난해보다 더 악화되는 것이다. 공실률은 1/4분기에 5.4%까지 상승하다가 4/4분기에 4.5%로 하락해 상고하저의 패턴을 보일 것으로 예측됐다.

오피스 매매가격은 소폭 상승하고 자본환원율(Cap Rate)은 6~7% 수준을 유지할 것으로 예상했다. 기관투자자의 대형 오피스 선호가 여전히 높고 주요 지역의 대형 오피스 공급이 분기별로 2~3건에 불과한 실정이어서 당분간 매도자 우위 시장이 지속될 것으로 예측했다.

거래량과 투자심리가 회복되고 회사채 금리가 안정세인 점도 긍정적인 요인으로 지목됐다. 다만 매매가격은 이미 금융위기 이전 수준에 근접했고 향후 임대료 하락과 중장기 오피스 공급 증가 우려 등 부정적 요인이 영향을 미쳐 소폭 상승에 그칠 것으로 전망됐다.

코람코자산신탁은 서울 오피스 구조모형을 통해 향후 5년의 오피스 시장도 예측했다. 예측 결과 2011년 하반기에 금융위기 충격에서 벗어나면서 실질 임대료 하락 추세가 멈추고 상승세로 반전할 것으로 예상했다. 2011년 하반기부터 오피스 공급이 증가해 공실률이 8%까지 근접하지만 2013년 말에서 2014년 초반부터는 공실률이 떨어지기 시작할 것으로 예측됐다.

이번 조사를 주관한 강승일 조사분석팀장은 "공실 증가와 임대료 하락에 따른 운용 수익 악화 리스크가 존재하지만 서울 오피스 시장이 해외에 비해 성장세가 견고하고 기관투자자의 선호가 강해 투자 매력은 지속될 가능성이 높다"고 진단했다.