[生生부동산]'파생상가' 노려볼까

상가 투자에서 돈이 되는 상가는 무엇일까. 물론 여러 가지가 있겠지만 굳이 꼽으라면 '파생상가'를 추천하고자 한다. 파생상가라고 하면 생소한 용어처럼 들릴지 모르지만 상가투자에 관심이 있는 이들이라면 쉽게 이해가 될 것이다.

◇'파생상가'란=파생상가는 대형시설에 딸려있는 부속상가를 말하는데 다른 말로 보조상가 등이 있다. 예를 들면 메디컬 빌딩의 약국, 대형 복합단지의 구두방, 커피전문점, 대형 극장의 패스트 푸드점이나 매점, 의류 쇼핑몰의 수선점, 전문 병원의 식당, 대형 예식장 건물의 식당, 아파트형 공장의 구내식당, 문구점, 편의점 등과 같이 주 건물의 부속·보조역할을 하는 것을 말한다.

이들 상가들은 '바늘가는데 실가는' 역할을 하는 점포이므로 주 건물의 영업 상황에 따라 사업의 성패가 좌우되므로 잘 고르면 상당한 장점을 지닌 상가로 평가받는다. 주로 본원시설의 수요에 맞춰 부수적으로 지어진 상가이기 때문에 매출액이 꾸준하고 영업환경이 쾌적한 편이다. 소비층이 고정적이고 같은 건물이나 주변의 유입고객 위주로 영업하기 때문에 영업 경험이 없는 초보자가 직접 운영을 하기에는 안정적이다.

◇파생상가 투자 성공사례는=#1. 금융기관에서 20년 근무하다 퇴직한 박경한(가명·53)씨는 은퇴자금을 가지고 무엇을 할까 고민을 하던 중 서울의 한 아파트형 공장 지원시설내 구내식당(독점)을 2008년 5월 분양받았다. 직접 운영을 할까 고민을 하였지만 경험이 부족하다고 판단돼 당분간은 임대수익을 받는 쪽으로 결정 했다.

박씨가 분양받은 아파트형공장(2008년 10월 입주)의 규모는 지하2층~지상12층, 연면적 2만9815㎡로 분양면적은 785㎡, 전용면적 471㎡이다. 부가가치세를 고려하지 않은 분양가는 10억 8000만원(3.3㎡당 450만원)이었다. 융자는 분양가의 50%선인 5억4000만원을 받았다. 따라서 실투자금은 분양가(10억 7300만원)에서 융자(5억4000만원)와 보증금(2억원, 월세 600만원)을 차감한 3억4000만원이다. 금리를 7.5%로 가정할 경우 임대수익률은 9%선이다.

만일 직접 운영을 할 경우 약 30~35%의 수익률이 발생한다. 일일 예상 이용고객 500~600명(상주인구+외부유입인구)으로 예상수익은 192만5000원(3500원X550명)이다. 연수익은 아파트형 공장 내 상주인구가 주5일 근무를 한다고 가정했을 때 4억8125만원(192만5000원X250일)이다. 인건비와 재료비 등을 제외한 연 순수입은 14500만원(마진률 30%)으로 본인이 분양을 받는 경우 임대료 부담이 없으므로 이 정도의 수입이 가능한 것이다.

#2. 한 공기업에 24년간 종사했던 허창씨(가명·55세)는 2007년 2월에 명예퇴직을 했다. 명퇴 이후 소득이 없어지자 다른 직장을 구해봤지만 생각대로 취직이 되지 않자 명예퇴직금을 포함한 금액으로 상가투자를 하기로 결심했다. 창업 경험이 전무한 허씨는 별다른 영업 노하우 없이 할 수 있는 업종이 편의점이라는 생각이 들었다.


여러 곳을 철저하게 검토한 뒤 허씨가 분양받은 상가는 가산디지털벨리 내 연면적 약 6만6000㎡되는 아파트형공장(2007년 9월 입주)의 편의점(독점)이었다. 해당 상가는 분양평수 76㎡, 전용면적 40㎡으로 분양가가 5억2900만원(부가세별도)이며 대출이 30%(1억5870만원) 가능하다.

입주 후 현재 해당 상가의 매매가는 최소 7억원 이상의 가치가 생겼으며 평일 매출 평균 250만원, 주말 매출 평균 120만원이 발생하고 있다. 월 평균매출로 따지면 6460만원이다. 수익배분은 해당업체와 완전 순수 가맹을 해 매출이익의 65~80%를 점주에게 배분하는 조건이다. 참고로 평균 마진율 30%정도로 봤을 때 매출이익은 1938만원선. 여기서 직원 인건비, 전기료, 음식 폐기시설 등 각종 비용을 감해도 매달 최소 1000만원 정도의 순이익이 발생된다.



만일 임대 사업시 허씨가 직접 운영하지 않고 편의점으로 업종을 맞춰 보증금 1억원, 월 400만원으로 임대사업을 했다면 연 13%(금리 7.5%가정)의 수익이 발생되고 있을 것이다.

◇분양중인 특수상가는 어디=대륭15차 아파트형공장 지원상가- 대륭건설은 경기도 안양시 관양동 224-5번지 일대에 대륭테크노타운15차 지원상가를 분양할 예정이다. 지하철 4호선 인덕원역 4번 출구 도보 5분 거리에 위치한 역세권 상가이며 아파트형 공장은 100% 분양이 완료된 상태다.

웰스톤갤러리- 경기 용인 수지구 성복동 139번지 소재 웰스톤갤러리가 분양 중이다. 아파트 단지 사이에 위치한 단지형 근린상가 형태를 띠고 있으며 4차선 대로변에 위치해 있다.



하이펙스몰- 경기 성남시 분당구 판교동 판교택지지구 SD-3블럭 소재 하이펙스몰이 분양 중이다. 하이펙스몰은 상주인원이 10만 여명으로 예상되는 판교 테크노밸리 내 유일한 근생 상업시설이다. 폭 25m, 길이 500m의 판교 예술의 거리와 어린이 과학공원 등과 인접해 있어 유동인구 확보에 유리하다는 평가를 받고 있다.

◇투자시 요령과 주의사항은=파생상가에 투자할 때는 본원 시설이 활성화할 수 있을지 여부를 충분히 검토한 뒤 투자해야 한다. 최근 대형 쇼핑몰이나 상가가 상가 활성화에 실패한 경우가 적지 않은 만큼 더욱 주의를 요한다. 파생상가를 분양받으려는 경우에 입점 경쟁률이나 분양률도 꼭 따져봐야 한다.

상가규모를 감안하여 고정적으로 상주하는 고객의 수가 어느 정도인지를 정확히 파악해보고 주변 상가와 비교해 유동인구를 잠재고객으로 끌어들일 수 있는지 집객요소나 흡입요소를 갖춘 경쟁력이 있는지 충분히 따져야 한다. 초보 투자자인 경우 되도록이면 권리금이 없고 분양가가 저렴한 중심가형 신축 대형건물 내 소형 상가에 투자하는 것이 유리하다.



파생상가는 고정고객 확보가 쉽다는 이점 때문에 분양·임대가가 상대적으로 높은 편이다. 투자 수익률을 철저히 계산하고 주변 상가시세를 비교한 후 적정 분양가에서 투자하는 게 좋다. 상주고객과 일부 유동객 만을 대상으로 영업하기 때문에 안정성은 뛰어나지만 유동인구 확보가 쉽지 않는 경우 매출이 크게 오르지 않는 점도 염두에 둬야 한다. www.kera.kr