내년 서울도심권 대형오피스 거래 살아나나

코람코자산신탁, 내년 서울오피스시장 매매 회복세 전망...임대경기는 악화

내년 서울 오피스시장의 화두는 임대시장 경기 악화와 매매시장 소폭 회복으로 전망됐다. 매매시장 회복으로 도심권역의 대형 오피스 매매가는 극동빌딩 매매가격인 3.3㎡당 1362만원보다 소폭 상승한 1400만~1500만원으로 예측됐다.

코람코자산신탁은 17일 발간한 '12월 코람코 마켓 리뷰'에서 공제회, 연기금, 보험사, 은행, 증권 등 주요 기관투자가와 대학, 연구기관 등을 대상으로 '2010년 오피스시장 전망' 설문조사 결과 이같이 나타났다고 밝혔다.

조사 결과 응답자의 절반이 넘는 55%가 내년 서울 오피스시장이 저점을 통과하거나 회복기에 진입할 것이라고 답했다. 투자선호 부동산자산은 대형오피스(32%), 사회간접자본(BTO·BTL 포함, 19%), 주택개발 프로젝트 파이낸싱(12%) 순이며 투자기피자산으로는 리테일(19%), 물류시설(19%), 미분양아파트(18%) 등이 지목됐다.

서울 오피스시장의 임대료 수준을 묻는 질문에는 하락(37%)하거나 보합(49%)을 보일 것이란 예측이 상승(14%)할 것이란 전망보다 우세했으며 하락으로 내다본 응답자의 39%가 3~5%의 임대료 하락을 예상했다.

서울 오피스 공실률도 올해보다 소폭 상승할 것으로 예측한 답변이 많았고 응답자의 42%가 5~6%의 공실률을 내다봤다. 신영에셋이 발표한 올 3분기 공실률은 3.9%였다.

오피스 임대시장의 하락세와 달리 매매시장을 다소 활기를 띨 것으로 예상됐다. 자본환원율(Cap Rate)이 올 3분기 수준인 6~7%를 기록할 것으로 전망한 응답자가 전체의 51%를 기록했다.

도심권역(CBD) 연면적 6만6000㎡ 이상 대형오피스의 매매가격 전망도 상승(38%) 답변이 하락(20%) 답변보다 많았고 예상 매매가격은 올해 거래된 극동빌딩 거래가격 3.3㎡당 1362만원보다 소폭 오른 1400만~1500만원을 제시했다.


기관투자가들은 7%대의 자기자본(Equity)수익률을 요구하는 것으로 나타났으며 10% 이상을 제시한 기관도 일부 존재해 요구 수익률에 편차를 보였다.

코람코는 서울 오피스 시장이 해외 시장에 비해 성장세가 견고하고 대형 오피스에 대한 기관투자가의 선호가 강해 장기적으로 투자 매력은 지속될 가능성은 높다고 전망했다. 다만 임대시장 경기가 악화되고 있어 안정적 수익 창출이 가능한 우량물건을 중심으로 투자가 이뤄질 것으로 내다봤다.

코람코 관계자는 "내년 예상 자본전환율(6~7%)이 투자자 요구수익률(7%대) 보다 다소 낮은 것으로 나타나 투자 초기 단계에서 리스크 부담이 필요하며 공실 증가 및 임대료 하락에 의한 운영수익 악화 리스크도 존재한다"고 말했다.