다시 보자! 재개발 지분투자

[토요부동산]서울시 용적률·종 상향 기대감, DTI 규제 벗어난 것도 호재

재개발 지분투자가 다시 주목받고 있다.

서울시가 '9·14 전세가격 안정대책'의 일환으로 재개발구역의 기준용적률 및 종 상향을 추진하고 있고 한남뉴타운, 성수지구 등 주요 구역의 사업추진 속도가 빨라지고 있기 때문이다.

특히 재개발 구역의 경우 총부채상환비율(DTI) 규제 강화 조치에서 벗어난 것도 호재로 작용하고 있다. 실제 DTI 규제 강화가 발표된 이후 9월 한 달간 서울 재개발 시장은 소형 지분매물을 중심으로 소폭 오름세를 보였다.

전문가들은 소액 투자자들의 경우 서울 도심권과 수도권 주요 업무지구 인근의 재개발 지분 투자가 유망하다고 조언하고 있다. 다만 대표적인 투자처로 꼽히는 한남뉴타운, 성수지구 등 한강변 부도심은 개발호재가 많고 투자성은 높지만 초기 투자금도 큰 만큼 소액투자자들이 투자하기에는 무리라고 지적했다.

◇재개발 왜 다시 뜨나?
재개발 지분투자가 다시 부상한 것은 서울시의 '9·14 전세가격 안정대책'과 DTI 규제 등이 복합적으로 작용했기 때문이다.

서울시의 '9·14 전세가격 안정대책'은 도심 재정비사업의 종세분화 상향과 용적률 상향조정이 핵심이다. 시는 도심 주택공급을 늘리기 위해 재개발재건축 구역의 종 상향을 통해 층고 제한 등을 완화하기로 했다.

구릉지가 아닌 곳이나 인접도로가 넓은 곳은 종 상향을 통해 층고 제한을 높여 주고 이로 인한 용적률 증가분을 모두 전용 60㎡ 이하의 소형 주택으로 짓도록 한다는 것이다. 2종 주거지에 있는 재건축 단지를 3종으로 올려주면 용적률을 50%포인트 올릴 수 있기 때문에 주택공급 확대 측면에서 가장 효과적인 방법이다.

시는 종 상향을 재건축에 우선 반영하고 재개발은 추후 반영 여부를 결정하기로 했다. 재개발에 대해 종을 상향조정할 경우 도시가 지나치게 고밀 개발된다는 부담이 작용했기 때문이다.


재개발구역에 대해서는 오는 11월 조례개정을 통해 일률적으로 기준 용적률을 20%씩 올려주기로 했다. 현재 재개발 기준용적률은 재건축과 다르게 3종의 경우 최대 210%로 낮게 책정됐지만 조례개정이 이뤄지면 230%로 올라가 사업성이 대폭 개선된다.

특히 지난달 초 부동산시장에 강력한 영향을 끼친 DTI 규제에서 벗어난 것도 호재다. DTI 규제로 대출을 받기 어려워지자 강남 재건축 아파트의 경우 매수세가 급격히 줄어들면서 호가를 낮춘 매물들이 속속 등장하고 있는 반면 DTI 규제를 피한 단독, 연립, 다가구 등 비아파트 주거상품은 경매시장 등에서 낙찰률이 높아졌다.



여기에 공공관리자 제도를 처음으로 도입한 성수지구가 속도를 내고 있고, 한남뉴타운 재정비촉진계획이 확정되는 등 대표 구역의 사업진척이 빨라지고 있는 것도 재개발에 대한 기대감을 높이고 있다.

◇서울 재개발 지분가격 올라
서울 재개발에 대한 기대감이 높아지면서 서울 재개발 시장의 소형 지분가격도 오르고 있다.

부동산114에 따르면 9월 한 달간 서울 재개발 지분가격은 평균 1.27% 올랐다. 2억 원 안팎의 자금으로 구입 가능한 20㎡ 미만 소형 지분가격이 3.61%로 가장 많이 올랐다. 지역별로는 사업진척을 보이거나 개발호재가 있는 영등포, 한남 등 호재 있는 구역의 지분가격이 크게 올랐다.



영등포뉴타운은 사업이 진척되면서 지분가격도 한 달간 8.16% 올라 비교적 큰 폭의 오름세를 보였다. 영등포1-3구역은 지난달 8일 사업시행인가 신청에 들어갔고 영등포1-26구역, 영등포1-13구역은 조합원동의서를 받고 있다. 지난달 복합쇼핑몰 타임스퀘어가 오픈하면서 재개발 지분에 대한 투자문의가 더 늘었다.

10월 1일자로 재정비촉진계획이 결정 고시된 한남재정비촉진지구는 지난달 4.49% 올랐다. 33㎡ 미만 소형지분 위주로 거래가 이뤄지면서 3.3㎡당 5500만원까지 상승했다.

성동구 용답구역은 지난달 20일까지 조합원분양신청을 진행하는 동안 저가매물이 소진되고 소형 지분가격이 오름세를 보였다. 33㎡ 미만 지분매물 가격은 3500만~4000만원으로 지난달에 비해 400만~800만원 올랐다. 33㎡~66㎡ 미만도 3.3㎡당 2300만원~2500만원으로 상승했다.



이밖에 돈의문, 수색, 노량진 가리봉, 천호 등이 오름세를 보였다.

◇시세차익보다 내집마련에 맞춰야
서울 재개발 지분투자에 대한 기대감이 높아지고 있지만 여전히 위험요소는 남아있다. 수익성이 불확실할 뿐만 아니라 분양가상한제, 용적률 규제 완호 등은 시행 여부가 아직 불투명하다.

또 전반적으로 약보합세를 띠었다고는 하지만 지분시세가 하락하지 않은 곳이 많아 구역별로 고평가 논란도 여전하다. 전문가들은 이같은 리스크를 감안, 단기투자보다는 중장기 투자에 초점을 맞춰야 하며 시세차익보다는 내집마련 관점에서 접근하는 것이 안전하다고 조언했다.



구체적으로 뉴타운이나 재정비촉진지구 등 광역정비사업지는 상대적으로 지분시세가 높은 점을 감안, 비 광역사업지 중 사업이 가시화되고 구역 규모나 조합원수가 적정한 서울 재개발구역을 1순위로 꼽았다. 시의 기준용적률 상향조정이 가시화되면 수익성 개선 효과가 기대되기 때문이다.

광역정비사업지는 아니더라도 광역개발지 인근에 위치하면서 지하철 등 대중교통 이용이 용이한 곳을 적격지로 꼽았다. 이명박 정부의 도심 주택공급 확대 정책에 맞춰 도심권과 서울 수도권 주요 업무지구 인근의 재개발 지분 투자가 상대적으로 안전할 것으로 전망됐다. 이들 지역은 수요가 있는 곳이어서 환금성도 양호하고 가격도 높게 형성될 수 있을 것으로 기대되기 때문이다.

부동산114 김규정 부장은 "다만 대표적인 투자처로 꼽히는 한강변 부도심은 개발호재가 많고 투자성이 높지만 초기 투자금도 큰 만큼 소액투자자들이 살펴보기에는 무리"라고 조언했다.