규제 피한 신규 단지로 눈 돌려볼까

[머니위크]'DTI 규제 강화' 내집마련 전략 어떻게?

#. 최근 전셋값이 급등하자 아예 대출을 끼고 집을 구입하려던 직장인 이민하 씨(가명·37)는 뉴스를 보고 '내집마련 전략'을 급변경해야 했다. 서울 강북의 저렴한 중소형 아파트를 노렸지만 정부가 총부채상환비율(DTI)을 이 지역까지 확대 적용키로 하면서 적잖은 부담을 느꼈기 때문이다. 그는 현재 DTI 규제 적용을 받지 않는 경기도의 한 신규 분양 소형 아파트로 눈길을 돌리고 있다.

금융당국의 DTI 규제 강화 발표가 부동산 시장에 일대 파장을 일으키고 있다.

금융감독원은 투기지역(강남 3구)에만 적용했던 DTI를 9월7일부터 서울·인천·경기 등 수도권 비투기지역까지 확대, 적용키로 했다. 이 조치로 강남 3구를 제외한 서울지역의 경우 은행권 아파트 담보대출 때 DTI 50%, 인천·경기지역은 60%가 적용된다. 담보인정비율(LTV) 규제 비율(강남3구 40%, 수도권 나머지 지역 50%)은 그대로 유지된다.

다만 일부 예외도 두었다. 집단대출(이주비·중도금·잔금대출) 및 미분양주택 담보 대출, 5000만원 이하(전 금융기관 합산) 소액대출은 규제에서 제외됐다.

이런 조치가 시행되면서 수도권 기존 주택시장은 급격히 얼어붙었다. 강남 재건축단지와 달리 그동안 DTI 규제를 받지 않아 투자 수요가 상대적으로 많았던 강동 재건축이나 전셋값 상승으로 인한 매매 수요가 몰렸던 서울 강북권 일부 지역의 경우 가격 조정이 이뤄지고 있다.

오히려 기존 주택시장에 대한 대출 규제로 인해 수요가 신규 분양시장으로 옮겨가는 '풍선효과'가 발생하고 있다. 이에 따라 수요자들의 내집마련 전략을 다시 한번 검토해 볼 필요가 있다는 게 전문가들의 조언이다.

부동산114 김규정 부장은 "DTI 규제에서 자유로운 신규 분양이나 기존 대출 승계가 가능한 유망지역 분양권, 그리고 단독·빌라·오피스텔 등 틈새 상품에 수요자들의 관심이 몰릴 수 있다"며 "대출을 통한 자금 마련이 상대적으로 용이하고 세제 혜택이나 투자성이 가미된 지역들이 '반사 이익'을 볼 수 있을 것"이라고 말했다.


◆DTI 비켜간 신규 분양단지 '활기'

이번 DTI 규제는 신규 분양단지에 오히려 '호재'로 작용하고 있다. 분양아파트의 중도금과 잔금 대출은 시공사의 신용을 토대로 이뤄지는 집단대출이기 때문이다. 집단대출은 이번 DTI 규제 적용 대상에서 배제됐다.

따라서 유망 신규 분양단지나 입주를 앞둔 프리미엄이 회복된 분양권, 그리고 즉시 입주 가능한 준공 후 미분양을 포함한 미분양이 주목을 받고 있다.

게다가 신규 분양단지는 기존 정부의 정책 완화 수혜까지 함께 누릴 수 있다. 내년 2월11일까지 수도권의 신규 아파트를 계약할 경우 양도세가 향후 5년간 60~100% 감면될 뿐 아니라 전매제한 완화 등의 혜택도 받을 수 있다. 상대적으로 저렴한 분양가상한제 적용 물량도 지속적으로 나오고 있다.

실제 이런 영향이 벌써부터 시장에 반영되고 있다. 지난 주말에만 남양주 별내 '쌍용 예가' 등 수도권 모델하우스에는 10만여명의 방문객이 붐볐다. 지난 9일부터 분양한 현대산업개발의 '수원 아이파크시티'와, 현대건설의 '온수 힐스테이트'도 일부 중대형을 제외하고 1순위에서 마감하는 성과를 냈다.

이에 따라 올 하반기 송도·청라·광교·별내·삼송·영종 등 유망 민간 분양단지뿐 아니라 정부가 적극 추진 중인 보금자리주택에 '청약 광풍'이 일어날 수 있을 것이란 관측이다.

다만 개별적으로 대출 전환을 할 경우 입주와 함께 DTI 적용을 받게 된다는 점에 유의해야 한다. 또 전매를 할 때도 DTI 적용으로 전액 대출승계가 되지 않아 매수자를 찾는데 어려움을 겪을 수 있다.

아울러 집단대출도 엄연한 빚인 만큼 수요자가 상환능력을 감안해 자금관리를 해야 한다. 입주한 뒤 예상만큼 프리미엄이 형성되지 않을 경우 대출 부담만 가중될 수도 있다.

◆연립·다세대·단독주택 '틈새시장' 주목

DTI 반사효과를 누릴 수 있는 주택상품으로 연립·다세대주택과 도시형생활주택 신축이 가능한 단독주택 등도 관심을 끌고 있다. DTI 규제는 아파트를 주 타깃으로 하고 있어 이들 주택 상품은 거의 DTI 영향권에서 벗어났다.

부동산업계에 따르면 DTI 규제가 시작된 이후 1억원 이내에 투자가 가능한 소액 매물을 찾는 수요가 늘었다. 아파트에 비해 초기 투자비용 규모가 작은 것이 장점이다. 김규정 부장은 "단독·연립 주택의 경매 열기가 높아질 수 있다"며 "특히 각종 개발 호재 지역과 재개발 지역의 단독·다세대 주택의 반사이익이 기대된다"고 말했다.

이밖에 오피스텔도 DTI 규제를 비켜나간데다 최근 정부의 바닥 난방 허용 등으로 임대사업자들의 관심이 늘고 있다.

다만 단독·다세대주택의 경우 보유가치가 아파트보다 낮다는 점에 유의해야 한다는 게 전문가들의 지적이다. 특히 뉴타운 등 개발호재가 있는 지역이 아닐 경우 투자성이 낮고, 감가상각도 아파트에 비해 큰 편이다. 단독주택의 경우 관리 및 유지보수 비용 부담도 많다.

◆대출액 늘리는 '노하우'는?

대출액을 늘리기 위한 방법도 고민해 볼 필요가 있다. 연봉 등 가계총소득을 기준으로 DTI가 적용되므로, 소득증빙자료를 반드시 챙기고 부부소득 합산 등을 통해 소득을 최대한 늘려야 한다.

김규정 부장은 "대출 기간을 길게 잡고 보다 낮은 금리가 적용되는 주거래 은행을 이용하는 것은 기본"이라며 "기존 가계 부채도 DTI 적용에 포함되므로 쓰지 않는 기존 대출이 있다면 가능한 한 갚는 것이 좋다"고 조언한다.

부족한 자금마련은 규제가 다소 덜한 제2금융권 대출을 추가로 이용하는 방법도 있지만 이자가 높아 부담이 크고, 정부도 확대 적용을 검토하고 있는 것으로 전해졌다.