미국 상업용 부동산 연체, 아슬아슬

예금보험공사 보고서

미국 상업용 부동산의 부실규모가 심각하다는 지적이 제기됐다. 대출 연체율이 급등하고 있어 현지 중소금융기관 경영에 상당한 위협이 되고 있다는 평가다.

예금보험공사는 25일 '미국 상업용 부동산발 금융불안 요인점검'이라는 보고서에서 이 같이 밝히고, 중소형 지역은행의 재무건전성 악화가 계속될 것이라고 내다봤다.

보고서에 따르면 현지 상업은행과 저축은행의 상업용 부동산 관련 대출연체율(90일 이상)이 올 1분기말 2.28%로 직전 분기 보다 0.66%포인트 올랐다. 또한 유동화 증권인 상업용모기지담보부증권(CMBS) 연체율은 1.85%로 전분기 대비 0.68%포인트 상승했고, 생명보험사 대출 연체율은 0.12%로 0.05%포인트 올랐다.

예보는 또한 부동산개발대출(Construction & Development Loan)과 관련한 연체율은 심각한 수준이라고 평가했다. 상업은행 및 저축은행이 보유한 상업용부동산 부실여신이 올 1분기 말 913억 달러이며, 이 가운데 619억 달러가 부동산개발대출에 집중됐다는 게 예보의 분석이다.

예보 관계자는 "미국 금융기관들이 2005~2007년 상업용부동산 대출심사를 크게 완화해 레버리지를 키웠다"며 "경제위기 이후 최근 공실률 상승과 임대료 하락이 이어지며 상업용 부동산 가격도 내려가는 추세"라고 말했다.

그는 "CMBS는 2012년까지 1400억 달러 만기가 도래하나, 리파이낸싱이 되지 않을 경우 부실이 커질 것"이라며 "중소형 지역은행도 상업용부동산 대출의 익스포져가 커서 위기를 겪을 수 있다"고 덧붙였다.

한편 예보는 국내 상업용 부동산 시장은 비교적 안정성이 높다고 평가했다. 은행의 관련대출은 올 2분기말 176조원으로, 건설사 구조조정이 일단락됐고 하반기 경제여건이 개선되고 있다는 점에서다. 상업용 부동산의 투자수익률이 조금씩 회복되고 있다는 점도 근거로 제시됐다.


예보는 오피스빌딩과 매장용 빌딩의 올 2분기 투자수익률이 각각 1.93%, 1.71%로 직전 분기보다 각각 2.33%포인트, 1.53%포인트 상승했다고 밝혔다.