연말 오피스 공실률 4.2%까지 상승

알투코리아, GDP상승 등 경기회복 기대감 높아 오피스 수요 자극

연말 서울 오피스 공실률이 4.2%대까지 상승할 것으로 예상됐다.

31일 알투코리아부동산투자자문㈜(이하 알투코리아)에 따르면 지난해 4/4분기 당시 금융위기로 이후 처음으로 2%대를 돌파한 서울 오피스 공실률은 올 2/4분기 3.8%를 기록했으며 연말에는 4%대 초반까지 상승할 것으로 예측됐다.

당초 부동산업계는 오피스시장이 경기보다 6개월에서 1년가량 후행하는 점을 감안할 때 하반기에 10%까지 상승할 것으로 전망했다. 하지만 정부의 적극적인 재정 투입과 내수 진작 효과로 2/4분기 실질 국내총생산(GDP)이 2.4% 상승, 오피스 수요 증가 요인으로 작용하면서 공실률 증가세를 진정시킨 것으로 분석됐다.

알투코리아는 3/4분기 4%를 거쳐 연말께는 4.2%대의 공실률을 기록할 것으로 예상했다. 다만 하반기 재정투입여력의 한계와 고용 부진 지속 등은 오피스 시장에 부정적 영향을 줄 것으로 우려됐다.

알투코리아는 하반기 서울 오피스 임대료도 공실률 상승의 영향으로 분기당 0.5~0.7%가량 소폭 상승에 그칠 것으로 전망했다.

서울 오피스 매매시장은 유동성 증가와 간접투자 활성화로 우량빌딩 위주로 매수세가 증가할 것으로 예상됐다. 서울 오피스 매매가는 글로벌 금융위기 이후 실물가치가 하락하면서 30%가량 떨어진 반면 자본환원율(Capital rate)은 7%대까지 상승했다.

자본환원율이 증가한다는 것은 투자자들의 수익율이 높아진다는 의미로 이는 임대료가 떨어지지 않는 반면 매입가가 낮아지기 때문이다. 하지만 2/4분기에는 일부 프라임급 빌딩 매물에 대한 매수경쟁이 심화돼 매매가가 오름세를 보이면서 자본환원율은 6% 내외로 연초에 비해 1% 이상 낮아졌다.

알투코리아는 하반기에 리츠와 부동산펀드 등의 간접투자가와 연기금의 매수세가 꾸준할 것으로 예상되지만 오피스 매매가격은 상승 여력은 부족할 것으로 분석했다. 알투코리아 관계자는 "매수세가 확대되는 것은 분명하지만 공실률 상승이 지속되고 있고, 임대료 상승세도 둔화될 것으로 보여 가격이 상승하기는 부담스러운 상황"이라고 말했다.