병원ㆍ학원ㆍ오피스텔 황금자리 찾는 법

[여운봉의 행복한 부자 만들기]

필자가 자산관리 상담을 하다 보면 부동산과 세금관련이 거의 주종을 이룬다. 국민들의 전체자산 중에서 부동산과 금융자산의 비율은 7대3 정도이고, 부동산이 아주 많은 부자들은 9대1 정도나 된다.

따라서 부동산과 관련된 재테크 상담과 상속ㆍ증여 상담, 양도세 절세관련 세금상담이 주종을 이루는 것은 당연하다.

얼마 전 지방 도시에서 치과병원을 운영하는 40대 중반의 개업의인 K의사가 찾아와 부동산 투자 관련 상담을 진행했다.

그는 자신이 운영하고 있는 지방 병원을 서울지역으로 옮겨서 개원하려고 한다. 그 이유는 지방 도시의 인구가 계속 줄고 있고, KTX 고속철도등 서울로 가는 교통여건이 크게 개선됨에 따라 자신이 살고 있는 해당 지역 경제는 시간이 갈수록 더욱 위축될 것으로 예상되기 때문이다.

K의사는 가능한 빨리 병원을 서울이나 수도권 쪽으로 이전할 생각이다. 더 나이가 들면 병원이전이 더 어려워질 것 같기 때문이다.

통계청에 따르면 우리나라 전체인구는 2018년을 정점으로 감소가 본격화된다. 하지만 서울과 경기도는 인구가 오히려 증가할 가능성이 높다는 소식에 K의사는 병원 이전계획에 더욱 조바심이 난다.

그런데 서울과 경기도라는 곳이 워낙에 넓어 강남, 강북 등 어느 지역에 가서 병원을 개원하면 좋을지 몰라 상담을 하러 온 것이다.


일단 필자는 서울시 홈페이지에 나와 있는 '2020년 서울도시기본계획'을 그에게 보여주었다. 본 계획도를 잘 살펴보면 어느 정도 개업 장소를 찾는 해답을 얻을 수 있다. 서울시 장기 공간구조계획에 따르면 기존 중심지 체계의 기본골격을 그대로 유지하면서 1도심 5부도심으로 큰 축을 기획하고 있다.

특히 5부도심 중에서도 상암/수색을 서북 생활권의 신부도심으로 설정해 놓고 있다는 점에 착안해 상암/수색을 병원 개원 장소로 정하고 인근지역에서 적정 개업장소를 물색하기로 결정했다.



상주인구가 지속적으로 늘어날 수 있는 지역이 아무래도 부동산가격이 오르고 각종 기반시설이 확충될 것이기 때문에 상업활동도 활성화 될 수밖에 없다. 특히 대형 오피스빌딩들이 집중적으로 지어져야 인구증가와 함께 사회기반시설 확충이 유발되는데 상암/수색이 바로 그런 곳이라 할 수 있다.

상암 DMC(Digital Midea Center)를 중심으로 대형 빌딩들이 지속적으로 건축되고 있다는 점도 병원개업에 유리할 것으로 보였다.

인천 송도가 주목받고 용산이 주목받는 이유도 역시 다름 아닌 대형 빌딩이 밀집형으로 자리 잡을 예정이기 때문이다. 마찬가지로 강남의 부동산가격이 잘 떨어지지 않는 이유가 바로 강남역과 테헤란로에 펼쳐져 있는 대형 오피스빌딩의 밀집이라고 할 수 있다.



만약 강남의 이러한 대형 오피스빌딩 숲보다 더 큰 빌딩숲이 안양이나 일산 등 주변도시에 지어져 대체된다면 그때는 강남의 부동산시장가격이 떨어지지 않을까 생각된다. 특히 소비성향이 높은 젊은 인구비중이 높은 지역일수록 상가시장이 번영할 수밖에 없는데, 강남역 주변이 바로 그런 곳이 아닌가 싶다.

소위 '강남불패'라는 용어가 어느 정도 설득력을 갖고 있다는 논리적 주장도 이해가 간다. 많은 중산층들이 노후 대비로 꾸준한 임대소득을 얻을 목적으로 소형 오피스텔을 구입한 사례가 많다.

특히 일산이나 분당지역 등 소위 주거목적인 '베드타운(bed-town)'에서 오피스텔을 몇 년 전에 매입한 투자자들이 공실이 생기고 임대료를 제대로 받지도 못하는 사례가 많다.



부동산투자와 인구변화를 제대로 이해하지 않고 묻지마식 투자를 했기 때문이다. 소형 오피스텔이 아파트와 경쟁할 수는 없다. 투자자들이 놓친 사실은 대형 오피스빌딩이 밀집돼 있는 지역에서의 인근 오피스텔이 임대수요가 있다는 사실을 간과한 것이다.

예를 들어 일산과 분당은 대형오피스빌딩이 아파트단지에 비해 상대적으로 적은 곳이다. 오히려 오피스텔을 매입하려면 대형빌딩이 밀집한 지역을 골랐어야 했다.

대형 오피스빌딩이 우선적으로 밀집돼 있어야 각종 도로, 교통, 통신, 금융기관 등 사회기반시설이 우선적으로 설치되고 주변에 고급 아파트단지와 우수한 학교, 학원이 보충적으로 입지를 갖게 되는 것은 자명한 이치다.



나홀로 아파트가 가격이 잘 오르지 않는 이유가 바로 여기에 있다. 50세대를 위한 나홀로 아파트를 위해서 그 앞에 버스정류장과 지하철을 설치해 주지는 않을 것이기 때문이다.

유명 입시학원이 소득이 적고 주거민이 적은 지역에 학원을 운영하지는 않을 것은 뻔하다. 얼마 전 강남의 유명 학원원장인 필자의 고객도 학원 분점을 판교신도시와 분당 중에서 고민을 했다. 결국 분당에 학원을 입점 시켰는데 그것은 바로 인구비중 때문이었다. 분당의 인구가 40만면에 육박하는 반면 판교의 전체 수용 인구는 8만명에 불과했기 때문이다.