[MT시평]7·6 부동산 대책 관전법

지난 6일 정부는 전격적으로 수도권 지역의 주택담보대출(LTV) 한도를 60%에서 50%로 낮추었다. 과거의 그렇고 그런 수많은 부동산 대책들과 별반 차이가 없어 보일 수도 있다. 하지만 이번 대책은 정부의 시장개입 수단과 개입 시기, 그리고 개입 강도 측면에서 이전의 대책들과 뚜렷한 차이를 보이고 있다.

이전이라면, 정부는 아마 부동산중개업소 단속이나 세무조사, 거래규제부터 시작하였을 것이다. 1999년 말부터 시작되었던 주택가격 상승기에 정부가 내렸던 대책들이 딱 이랬다. 당시 주택가격이 상승한 것은 저금리 때문이었다. 저금리가 원인이라면, 처방도 여기에 초점을 맞추었어야 마땅하다. 그러나 정부는 원인은 놔둔 채 온갖 규제만 남발하다가, 2007년에 가서야 비로소 주택금융시장을 통제하기 시작하였다.

현재의 주택시장 상황은 10년 전과 유사하다. 경기 상황으로는 주택가격이 오를 이유가 없다. 그럼에도 불구하고 주택가격이 일부 지역에서 오르는 것은 저금리 때문이다. 세계적인 금융위기 상황에 대처하기 위해 나온 저금리 정책이 주택시장을 자극하고 있는 것이다. 이런 점에서 이번 대책은 진맥을 제대로 잡았다고 본다. 결과(투기)만 잡으려고 요란스럽게 변죽을 울리던 과거 정부와는 확연히 차이가 나는 것이다.

금리를 건드리지 않고 지역별로 대출을 규제하기로 한 것은 불가피한 선택이라고 본다. 현재 주택가격 상승은 전국적인 현상이 아니라 일부 지역에 한정된 현상이다. 더군다나 우리나라는 아직 경제위기에서 완전히 벗어나지 못하였다. 이런 상황에서는 금리인상이라는 정책수단을 쓸 수가 없다. 금리인상은 전 산업에 영향을 미치고, 모든 지역에 영향을 미치기 때문이다.

정부의 시장개입 시기가 적절했는가는 논란의 여지가 있을 수 있다. 뒷북 행정이라고 보는 사람들도 있기는 하지만, 대체로 시장에서는 정부의 시장개입이 아직은 이르다는 판단들을 하고 있었다. 현재 주택가격 상승은 수도권 일부 지역에 한정된 현상이고, 지방은 물론이고 수도권 지역에서조차도 주택 미분양에다가 거래부진으로 허덕이고 있기 때문이다.

중요한 것은 시장의 흐름을 읽고, 필요한 경우 선제적 대응을 하는 것이다. 지금 상황으로는 정부의 시장개입 시점이 적절한지 여부를 판단하기가 어렵다. 하지만 분명한 것은 저금리로 인해 주택시장이 경기상황과는 관계없이 움직일 수 있다는 점이다. 이런 시장의 흐름을 봤을 때, 이번 대책은 선제적 대응으로 적절한 조치라고 할 수 있다.

문제는 이번 대책이 효과를 보일 것이냐 하는 점이다. 사실 정부의 이번 대책은 시장에 큰 영향을 주지 못할 것으로 보인다. 시장에서 위력을 발휘하는 것은 DTI 비율이다. 금융기관의 건전성 강화라는 측면에서도 DTI 비율이 중요하다. 제2금융권은 규제 대상에서 제외되는 등 규제에서 벗어날 구멍도 일부 있다. 이런 점에서 이번 개입의 강도는 그리 크지 않은 것으로 보인다. 그러나 이번 대책이 시장에 던져주는 메시지의 강도는 제법 크다. 주택시장이 좀 더 과열되면, 언제든지 자금줄을 조이겠다는 메시지를 시장에 던져준 것이다.


주택금융시장을 통해 주택시장을 통제할 때 문제가 되는 것은 실수요자들의 주택구입이 어려워진다는 점이다. 주택은 장기간 소비하는 고가의 내구재이다. 그래서 주택을 구입하기 위해서는 주택금융에 의존하지 않을 수 없다. 특히 청년층이 자기 집을 갖기 위해서는 주택금융이 필수적이다.

그런데 정부가 DTI와 LTV를 규제하면 자기 집을 갖는 것은 꿈속의 일이 되고 만다. 주택시장의 안정과 금융기관의 건전성 확보를 위해서는 DTI나 LTV 규제가 필요한데, 가계의 주택소유 꿈을 이루기 위해서는 주택금융의 확대가 필요한 것이다. 이 딜레마를 어떻게 풀 것인가를 정부는 고민해야 한다.