서울 오피스 품귀, 새 리츠상품 개발 활발

기관투자가 등이 오피스 입도선매, '저비용-고수익 상품을 찾아라'

서울 프라임 오피스가 기관투자가와 실수요자 중심의 시장으로 전환되면서 리츠(REITs) 자산관리회사(AMC)들이 틈새상품으로 눈을 돌리고 있다.

그동안 리츠AMC의 주력상품이 오피스였지만 최근 오피스 매입경쟁이 과열되면서 가격이 급등하고, 기관투자가보다 자금력이 떨어지면서 경쟁에서 뒤쳐지자 수익이 확실한 틈새상품 개발로 전환하고 있는 것이다.

새롭게 검토되고 있는 리츠 상품은 틈새형 오피스는 물론 아파트형공장, 아파트, 상가, 골프장 등 다양하다.

◇오피스 가격 급등에 손 델라
리츠AMC들의 고민은 주력시장이던 서울 프라임 오피스의 가격 상승 폭이 당초 예상을 뛰어넘으면서 시작됐다.

최근 서울 오피스 매매시장은 가격이 바닥을 쳤다는 분위기가 퍼지면서 캐피탈 게인(Capital Gain)을 노린 기관투자가들과 실수요자들이 몰리면서 가격이 급등하고 있다.

실제 최근 거래된 서울 강남구 역삼동 테헤란로변 ING타워는 당초 가격이 3.3㎡당 1700만원대로 예상됐지만 2000만원대까지 상승했다. 데이콤빌딩도 3.3㎡당 1500만원대에서 1700만원대까지 올랐고, 극동빌딩도 3.3㎡당 1200만원대에서 1400만원대까지 상승했다.

문제는 하반기에 매물로 나오는 프라임 오피스도 만기가 돌아오는 리츠와 펀드에 편입됐던 오피스와 일부 구조조정용 오피스 등 손가락에 꼽을 정도라는 점이다. 매입 희망자는 줄줄이 대기 중이지만 우량물건은 제한되다보니 가격이 계속 오를 것으로 전망되고 있다.


반면 리츠AMC는 금융시장 회복이 더뎌 자금력이 탄탄한 기관투자가 및 실수요자와의 경쟁에서 뒤쳐질 수밖에 없다.

◇소규모 오피스ㆍ특수물건 출시 검토
결국 리츠AMC들은 프라임 오피스보다는 틈새 상품으로, 운영 리츠보다는 개발 리츠로 눈을 돌리고 있다.

틈새 상품은 중소형 오피스, 리테일, 물류 등이 대표적이다. 일부 리츠 AMC는 200~300억원짜리 오피스를 묶어 1000억원짜리 리츠 상품으로 개발하는 방안을 검토하고 있다.

코람코자산신탁은 명동 아바타몰을 리모델링한 코크렙 아리프1호를 7~8월 공식 오픈한다. 코크렙 아리프1호는 2100억원 규모로 쇼핑몰 매입에 1700여억원, 리모델링에 300억원이 투자됐다. 코람코는 이에 앞서 리테일 리츠로 뉴코아아웃렛 4개점을 운영한 코크렙6호와 할인점인 홈에버 10개점을 운영한 코크렙NPS2호를 운영했다.

하나AIM은 SY인더스 리츠는 인천의 쌍용양회 출하장을 매입해 운영하는 리츠에 대해 영업인가를 신청 중이다. 리츠 규모는 950억원이다. 아파트형공장과 틈새형 타운하우스, 골프장, 호텔 등을 개발ㆍ운영하는 개발리츠는 항상 최우선 검토대상이다.

아파트형 공장의 경우 도심 접근성이 좋은 곳은 수요가 검증됐다는 평가다. 케이리츠앤파트너스는 개발형 리츠 케이알 제1호를 출시, 구로동과 가산동에 아파트형 공장 신축사업을 벌이고 있다.

틈새형 타운하우스도 저렴한 가격에 서울 시내에 공급한다면 사업성이 높다는 평가다. 다만 호텔이나 골프장 등은 경기 침체와 환금성이 떨어져 당장 출시하기는 어렵다는 분석이다.

마스턴에셋매니지먼트 김근태 상무는 "신규 리츠AMC의 경우 운영리츠로는 우위를 점할 수 없다"며 "금융시장이 아직 좋지 않지만 차별화된 아이디어로 개발리츠에서 승부를 볼 계획"이라고 말했다.