"중장기 집값 하락에 대비해야"

한신평, 건설업체 간 뚜렷한 차별화 예상

이 기사는 05월08일(19:52) 머니투데이가 만든 프로페셔널 정보 서비스 'thebell'에 출고된 기사입니다.

국내 신용평가사에서 향후 주택가격이 상승보다 하락할 요인이 많다는 진단이 나왔다. 국내 주택시장이 수급 불균형을 초래하기 쉬운 상태인 데다 인구·산업 구조가 주택수요에 부정적으로 작용하고 있기 때문이다.

한국신용평가는 8일 ‘국내 주택시장의 특성과 중장기 수급 및 가격전망’ 보고서를 통해 금융위기 이후 주택가격에 대한 전망이 엇갈리고 있지만 상승보다는 하락세를 대비해야 한다고 주문했다.

한신평은 지난해 하반기 미국발(發) 금융위기 영향으로 자산디플레이션(가치 하락)이 나타난 점에 주목했다. 비슷한 시기, 상승세를 유지해온 국내 주택가격은 하락세로 반전됐다.

정승재 한신평 수석애널리스트는 “지난해 하반기 주택가격 하락이 장기적인 주택가격 하락의 시발점이 될 수 있다”며 △인구구조 변화 △가계구조 변화 △저성장 구조를 가능성의 근거로 꼽았다.

이 같은 요인이 우리나라와 유사한 가계·산업 구조를 지닌 일본의 주택가격 붕괴에서도 주효하게 작용했다는 설명이다.

현재 출산율 저하 추세로 2018년 이후 인구 감소세가 전망되고 있다. 연령별 주택보유 현황을 금액 기준으로 살펴보면 30대에 주택보유가 늘어난다. 50대에 최고치를 기록한 뒤 60대에 들어서면 금액이 감소한다.


정 애널리스트는 “대략 35~54세를 주택 매입세대로 간주한다”며 “1955년~1963년에 태어난 베이비붐 세대가 이 시기를 이탈하기 시작하면 주택수요에도 변화가 생길 수밖에 없다”고 말했다.

국내 산업이 전반적으로 저성장 구조로 변하고 있는 점도 신규 주택수요에 부정적이다. 최근에는 실업률이 높아져 주택구매력까지 낮아진 상태다. 국내 주택시장이 삼중고를 겪고 있는 셈이다.



지금까지 주택가격을 지지해왔던 심리적인 요인이 무너질 경우 급격한 가격 하락 가능성도 배제할 수 없다.

일본은 1990년대 이후 부동산 거품이 꺼지면서 예금의 평균 투자수익률이 주택 투자수익률을 넘어섰다. 지금까지 국내 주택가격의 대세적인 상승세에 ‘부동산 투자는 손해 보지 않는다’는 공감대가 크게 작용했다는 게 한신평의 분석이다.

과포화 상태에 이른 주택업체 수도 우려 요인이다.



IMF 외환위기 직후 4200여개에 불과하던 일반 건설업체는 2002년 1만2600여개로 3배가량 증가했다. 이 숫자는 지금까지 유지되고 있다.

정 애널리스트는 “수급상 불균형을 초래하기 쉬운 구조가 지속되고 있다”며 “건설업체 간 뚜렷한 차별화가 예상돼 업체들의 선제적인 대응이 필요하다”고 했다.