서울 오피스시장 침체기 진입

코람코 자산신탁 "수요증가는 둔화, 진행중이던 건물 완공에 공급은 늘어"

서울 오피스시장이 경기 사이클상 침체기로 접어들었다는 분석이 나왔다.

코람코자산신탁은 16일 서울 오피스시장의 수요·공급, 공실률, 임대료, 자본 환원율, 투자동향, 거래가격 등을 통해 경기 사이클을 분석한 결과 확장기에서 축소기로 빠르게 진입하고 있다고 밝혔다.

오피스시장 사이클상 침체기는 수요 증가세가 둔화되는 반면 공급은 시장 변화 이전에 공사 중인 건물들이 시장에 공급되면서 임대료 상승세가 둔화되고 공실률은 자연공실률 수준으로 상승하게 된다는 게 코람코의 설명이다. 또 매매 측면에서 자본환원율이 상승하고 가격은 하락한다고 덧붙였다.

실제 최근 서울 오피스시장은 2000년대 들어 연평균 공급량이 80만㎡를 유지했지만 올해는 65만㎡를 하회할 것으로 예상돼 축소 국면의 특성을 보이고 있다. 수요 측면에서도 공실률은 빠르게 상승하고 있다.

알투코리아부동산투자자문이 최근 발표한 자료에 따르면 2007년 이후 줄곧 1%대를 기록하던 서울 오피스 공실률은 지난해 말 2.0%로 오른 뒤 올들어 3월 말 현재 3.1%로 치솟았다.

임대료도 하락세를 보이고 있지 않지만 재계약이 임박한 임차인이 재계약 조건으로 임대료 인하나 무상임대(Rent Free)를 요구하면서 유효 임대료 (effective rent)는 하락세로 돌아섰다.

특히 매매시장은 이미 축소기를 넘어 침체기로 접어들었다는 분석이다. 매매시장은 금융시장의 불안으로 단기간에 자본환원율이 급격히 상승하면서 시장에서 가격조정이 빠르게 진행되고 있다.

최근 부분적인 거래가 이뤄지고 있지만 주력 투자자인 기관투자자보다는 실수요자들의 매입이 주를 이루고 있어 실질적인 투자 목적의 오피스 거래는 크게 감소했다.


코람코 관계자는 "오피스 매매시장은 자본환원율 상승과 매도·매수호가 격차에 따른 매매 실종으로 이미 축소기를 넘어 침체기에 진입한 것으로 보인다"고 말했다.