과거 경제 역사를 보면, 일반적으로 경기 침체기에는 부동산시장에도 똑같이 부정적인 영향을 주기 때문에, 경기침체는 곧 부동산시장의 침체를 가져다주는 것이 통례이다.
그러나 자본시장과 부동산시장이 항상 같이 같은 방향으로는 움직이지만, 동시적으로 반응하지는 않는다. 통상 증권시장과 같은 자본시장이 떨어져서 최저 하락하고 난 뒤부터 약 1년 정도 지나면 부동산시장이 본격적으로 떨어지기 시작한다. 결국 부동산시장은 자본시장보다 1년 정도 늦게 후행해서 움직이는 특성을 갖고 있다.
증권시장이 지난 1년 이상 떨어져서 코스피가 1000~1200선에서 바닥다지기를 하고 있다고 본다면, 이제부터 우리나라 부동산시장도 자본시장에 이어서 드디어 이제부터 본격적으로 더 나빠질 수 있다고 보는 시각이 지배적이다.
물론 반대로 앞으로 자본시장의 대표격인 증권시장이 살아나게 되면 부동산시장도 증권시장이 살아나고 나서 약 1년 정도 지나야 본격적인 회복을 하는 것으로 해석된다.
이 시각 인기 뉴스
지금 우리나라 상황은 앞서 얘기한대로 부동산이 증권시장을 후행해서 움직인다고 볼 때, 상가시장이나 아파트 등 우리나라 부동산시장이 본격적으로 더 나빠질 수 있다는 가능성이 많아 보인다.
특히 아파트시장이 2015년부터 본격적으로 하락할 수 있다고 하는 주장도 나오고 있어서 불안하기만 하다. 그 이유는 2015년부터 주택수요가 본격적으로 감소하기 시작한다는 통계가 있기 때문이다.
즉 주요 주택수요층이라고 할 수 있는 40~50대의 인구비중이 2015년을 전후해서 감소하기 시작하기 때문이다. 일본의 경우에는 1990년부터 주택가격이 떨어지기 시작해서 18년 동안을 지금까지 주택가격이 떨어져 있다. 그 이유가 일본에서도 1990년 전후부터 주택수요층인 40~50대 인구 비중이 줄어들면서 부동산시장이 침체했기 때문이다.
우리나라에서 과거 1980년 후반에 아파트시장이 폭등했던 것은 지금의 베이미붐어 세대가 최초의 내집 마련으로 주택시장에 본격적으로 진입하기 시작했기 때문이었다. 이어서 2000년 이후에 또 한차례의 주택가격이 폭등하게 되었는데, 이것은 베이비붐어 세대가 40~50대 연령에 달하면서 낡고 좁은 주택을 넓고 새로운 주택으로 바꾸려는 주택교체수요가 있었기 때문이다.
이러한 관점에서 보면 이제는 더 이상 지금의 베이비붐어 세대인 40~50대 연령층이 또다시 주택수요를 불러 일으켜서 주택가격을 폭등시킬 만한 여력은 더 이상 없다고 보면 된다.
아쉽게도 과거와 같이 주택투자가 황금알을 낳을 가능성은 더 이상 없을 것으로 보여진다. 이유는 간단하다. 공급은 계속해서 늘어나는데 비해서 수요는 줄어들고 있기 때문이다. 대부분의 국가들이 사회간접자본 투자가 끝나면서 주택 공급이 크게 늘어나는 시기가 있다. 미국은 이미 1970년대, 일본은 1980년대가 바로 그 시기였다. 일부 전문가들은 우리나라의 경우가 지금이 그런 시기라고 조심스럽게 보는 시각도 있다.
주택 보급률에 대한 유효성에 대한 논란은 있지만 2007년 기준으로 전국 주택보급률은 108%에 이른다. 서울과 경기도의 주택보급률도 각각 91%와 98%로 거의 100%에 육박하고 있는 상황이다.
나아가서 앞으로 3년 뒤인 2012년이 되면 전국 주택보급률이 선진국 수준인 110%에 이른다는 게 정부 추산이다. 결국 향후 미래에는 우리나라에서 과거와 같이 주택부족으로 집값이 급등하는 사례는 찾아보기 더욱 어려워질 전망이고 오히려 선진국들의 경우에서처럼 본격적으로 떨어질 가능성이 크다.
