안갯속 집값…'분양전환임대' 살아볼까

집값하락 부담없고 내집마련 발판마련… 광교·송도 등 분양 잇따라

최근 아파트 분양시장의 최대 이슈는 단연 서울 용산구 한남동 단국대 부지 '한남 더 힐'이다. 이 단지는 보증금이 최고 25억원에 달하는 국내 최고가 임대아파트인데다 전문가들의 예상을 깬 청약 선전에 수요자들의 관심이 쏠리고 있다.

5년(임차인과 시공사 합의시 2년6개월) 임대후 분양전환이 되지만 '수십억원짜리 임대아파트'는 그동안 국내 부동산 시장에서 접하지 못한 낯선 상품. 하지만 5년 또는 2년6개월 뒤 분양전환 여부를 결정해도 되는 임대모집 방식은 불확실한 시장 상황을 불안해하는 청약자들의 부담감을 떨치는데 주효했다.

부동산114 김규정 부장은 "향후 집값이 떨어지더라도 분양전환 때까지 자산가치를 고스란히 지킬 수 있는 한남 더 힐에 고가주택 수요자들이 대거 청약한 것으로 보인다"며 "한남 더 힐 분양 이후 분양전환 임대아파트에 관심을 갖는 수요자들이 늘고 있다"고 말했다.

◇분양전환 임대아파트는='한남 더 힐' 등 분양전환 임대아파트는 일정 기간 동안 살아보고 내집으로 분양받을 지를 결정할 수 있는 주택이다. 계약자는 분양전환 전까지 일반 임대아파트와 같이 매달 임대료를 내야 한다. 이 주택은 임대주택법에 따라 재임대할 수 없고 직접 입주해야 한다. 중소형은 청약저축 가입자, 중대형은 청약예금 가입자를 대상으로 청약을 받는다.

임대보증금은 일반아파트 분양가보다 저렴하다. 공공임대 보증금은 일반아파트 분양가의 3분의 1, 민간임대는 일반 분양가의 75∼80% 수준이다. 민간임대 아파트는 업체에 따라 월 임대료를 보증금으로 전환해주기도 한다. 월 임대료를 적게 내는 대신 보증금이 늘어나는 것이다. 월 임대료는 보증금에 쌓이는 게 아닌 만큼 아파트를 분양전환할 수요자는 월 임대료를 줄이고 보증금을 늘리는 게 유리하다.

분양전환 가격은 보통 감정평가금액으로 정한다. 일반적으로 감정평가금액은 주변 시세의 80∼90%선이다. 중대형 임대아파트는 건설사가 제시하는 가격으로 결정되기도 한다. '한남 더 힐'은 감정평가법인 2곳이 제시한 감정가격을 평균내 산출하기로 했다.

분양전환 전까지는 취득·등록세 뿐 아니라 재산세·종합부동산세 등 주택 관련 세금 부담이 없다. 임대기간이 보유·거주기간으로 간주돼 1가구 1주택자는 분양전환 받은 뒤 즉시 팔아도 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다. 분양전환 받으려면 중소형 주택은 무주택 자격을 유지해야 한다. 중대형은 유주택자여도 상관없다. 임차인이 분양전환을 포기하면 임대보증금 전액을 돌려받는다.


◇광교·송도·김포 등 분양 잇따라=1일 업계에 따르면 올해 선보일 수도권 분양전환 임대아파트는 6000여가구에 달한다. 모두 신도시, 택지지구 등 공공택지에 들어선다. '한남 더 힐'과 같은 민간 분양전환 임대아파트는 아직 분양계획이 잡히지 않았다.

한양은 오는 6월 광교신도시에 전용면적 85㎡ 초과 중대형 임대아파트 485가구를 내놓을 계획이다. 대한주택공사가 오산세교지구에 짓는 임대아파트 412가구(98∼111㎡)도 비슷한 시기에 공급된다.



인천도시개발공사는 하반기 송도에서 분양전환 임대 515가구를 분양한다. 이는 송도경제자유구역내 첫 분양전환 임대아파트다. 주택 면적은 97∼152㎡로 중소형과 중대형이 고루 섞여 있다.

김포 한강신도시에선 금강DSC(920가구)와 신세기건설(400가구), 에스클래스건설(1080가구) 등이 각각 임대아파트를 내놓는다. 총 2400여가구로 금강DSC 아파트는 오는 9월, 나머지 2개 단지는 12월 공급될 예정이다.