꽃 피는 봄, 전매제한 완화 눈여겨봐라

[머니위크]언제 사고, 언제 팔까?

매도자든 매수자든 부동산시장에서의 성공과 실패는 한 끝 차이다. 즉 타이밍을 언제 잡느냐다. 그만큼 싼 시점에서 매입해 고점에서 처분함으로써 많은 차익을 남기는 것이 성공 투자의 기본이다.

매도ㆍ매수자간 힘겨루기가 이어지고 있는 현 시점은 이 같은 타이밍을 잡기 매우 힘들다. 매도자들은 강남3구(강남ㆍ서초ㆍ송파구) 투기지역 해제, 민간주택 분양가상한제 폐지 등의 추가 규제 완화와 지방 미분양주택 양도소득세 한시적 감면이란 추가 조치를 기다리며 매도 타이밍을 늦추고 있다. 매수자들도 전 세계적인 불황과 내수 경기 침체 등에 따라 가격 하락세가 아직 진행되고 있다며 선뜻 나서지 않고 있다.

중요한 것은 서로 타이밍을 조절하다가 적정 시점을 놓치는 경우가 많다는 점이다. 잔뜩 기다려온 타이밍을 빼앗기면 말 그대로 실패를 맛볼 수밖에 없다. 설령 손해를 보지 않더라도 큰 이익을 얻기 어렵다. 타이밍은 투자가치가 덜한 상품도 이익을 챙겨줄 수 있는 중요 요소다.

◆철저한 투자분석 뒤 매입

흔히들 부동산시장에서 성공하려면 '바닥에 사서 꼭지에 판다'고들 한다. 제아무리 고수라도 이런 타이밍을 잡는 것은 거의 불가능하다. 바닥을 기다리다 시기를 놓치고 꼭지를 기다리다 본전 챙기기도 바빠진다.

따라서 반발짝 빠르게 시점을 선택하는 게 최소한 손실을 방지할 수 있다. 바닥이라고 느끼는 시점에서 진입해 꼭지가 가까워졌다고 느낄 때 손을 털어야 한다.

이때 시점을 잘못 잡았다고 판단되는 경우 결코 미련을 오래두지 말아야 한다. 즉 본전 생각하다가 죽 쑬 수 있어서다. 또 하나 중요한 것은 매입할 때 매입할 상품에 대해 보다 폭넓게 알아봐야 한다는 점이다. 단순히 소개자의 말만 듣고 판단할 것이 아니라 직접 입지나 전망 등의 투자 분석을 철저히 한 후 매입에 나서야 한다.


부동산은 없는 이에게도 기회를 가져다 줄 수 있는 투자처다. 주변에 "돈없어서 부동산에 관심도 없다"고 하는 사람이 있을 것이다. 이런 유형의 사람들은 어떤 기회가 와도 관심을 갖지 않는다. 때문에 자기집 마련조차도 어렵게 하거나 아예 세입자 생활을 면하기 힘들게 된다.

부동산은 목돈이 필요한 투자처다. 그렇다고 목돈이 없는 사람들의 참여를 차단하지는 않는다. 문제는 어떤 상품을 어떤 시점에 어떤 방법으로 매입하느냐다. 2000만~3000만원의 자금만 가지고도 매입에 나설 수 있고 타이밍만 잘 조절하면 적지 않는 차익을 남길 수 있다. 그렇다고 투기를 조장하는 것은 아니다. 기회가 있을 때 그 기회를 잘 활용하라는 것이다.



다만 무리하게 대출을 받아 움직이는 것은 삼가하는 것이 낫다. 지금도 서울 강남에선 적지 않는 투자자들이 원금은커녕 이자 내기도 바쁘다. 최근 다소 회복된 것처럼 보이지만 잘못된 시점을 선택해 추격매수에 나섰다가 상투에 아파트를 매입한 이들의 고통이 계속되고 있는 것이다. 대출은 원금과 이자 등의 금융비용을 본인이 감당할 수 있는 선보다 적어도 20% 가량 낮춰야 한다.

◆규제완화ㆍ세제 감면 조치 활용하라

강남3구를 제외한 모든 곳의 투기지역 해제가 단행되면서 그에 따른 대출제한도 풀렸다. 그렇더라도 시중은행들은 보수적 대출 운용으로 주택담보대출 규모를 제한하고 있다. 심지어 대출한도를 50% 밑으로 하는 은행도 있다.



다만 2금융권에선 최대 70~80%까지 대출한도를 높인 곳도 있다. 이때 주의할 점은 이자가 1금융권에 비해 적어도 4~5% 포인트 높다는 것이다. 주택담보대출 금리는 양도성예금증서(CD)에 연동된다. 최근 이 같은 CD 금리가 5%대까지 크게 떨어진 상황이다. 대출한도도 중요하지만 이자도 잘 판단해야 한다.

분양시장에선 전매제한 완화 조치를 잘 활용하는 것이 좋다. 금리 인하와 함께 전매제한 조치가 상당수 풀리면 분양시장도 활성화될 수 있다. 그만큼 분양권 가격도 치솟을 수 있다는 것이다.

정부의 계획대로라면 빠르면 3월 말부터 수도권 과밀억제권역에 대한 전매제한 기간이 대폭 단축된다. 공공택지에선 85㎡ 이하가 5년, 85㎡ 초과 3년으로 줄어든다. 민간택지에서는 각각 3년과 1년으로 단축된다. 민간택지는 투기과열지구가 아니라면 분양가상한제가 폐지될 경우 계약 후 곧바로 전매가 가능해진다. "자칫 과열을 부추길 것"이란 우려와 지적도 이 때문이다.



각종 세제 감면 조치도 잘 알아둬야 한다. 특히 1가구2주택 이상 보유자의 경우 양도세와 종합부동산세 부담이 크게 줄어든다. 내년까지 한시적으로 매도하거나 새로 사는 주택에 대해선 양도세가 일반세율(6~33%)로 적용받는다.

3주택 이상 소유한 경우 현행 60%인 세율이 내년 말까지 한시적으로 45%를 적용한다. 일시적 2주택자에 대한 양도세 비과세를 조건으로 하는 의무적 처분시기도 2년으로 늘었다.

종부세는 가구별이 아닌 인별 과세로 올 납세분부터 기초공제 3억원을 포함, 9억원 초과 주택을 보유한 경우에만 납부하게 된다. 1주택자로 5년 이상 보유할 경우 20%, 10년 이상 보유하면 40%를 각각 세액공제 해준다. 비수도권 소재 1주택에 대해선 종부세 대상에 제외된다.