LTV 50%? 전세 감안하면 100% 육박

금융시스템, 새로운 도전<3·끝> '주택대출 제도' 개선 필요

레버리지를 관리하려면 큰 틀의 정책개편 못지않게 세부 규정 손질도 필요하다. 특히 가계부채의 대부분을 차지하는 주택대출의 경우 그간 어느 정도 효과를 본 담보인정비율(LTV) 규제를 개선할 때가 됐다는 지적이 나온다.

LTV 규제는 2004년에 도입돼 부동산시장의 과열을 억제하는데 어느 정도 기여했다. 현재 LTV는 50%선으로 미국(100%)이나 일본의 장기불황 당시(200% 이상)보다 크게 낮다.

그러나 국내 LTV 규제에는 전세라는 한국의 독특한 제도가 반영되지 않았다는 게 전문가들의 지적이다. 예컨대 10억원짜리 주택을 구입할 경우 은행에서 5억원을 대출받고 4억원의 전세를 끼는 경우가 많다. 이렇게 되면 자기돈 1억원으로 10억원짜리 주택을 구입하게 돼 레버리지가 10배에 달한다. 더 큰 문제는 전세금까지 은행 대출인 경우가 많다는 점이다.

이렇게 되면 주택 1채당 실질 LTV는 90% 이상이 된다. 집값이 10%만 하락해도 주택대출은 사실상 부실화할 가능성이 높다는 얘기다. 최근 '경기침체→집값·전셋값 동반 하락→대출부실 확대'라는 악순환이 나타나는 것은 이런 맥락에서 이해할 수 있다.

시중은행 관계자는 "주택임대차보호법상 전세 거주자에게도 저당권과 유사한 담보물권이 인정되는 만큼 전세는 사실상 부채로 분류해야 한다"며 "주택대출의 경우 전세 유무와 개발상황, 차입 유무 등을 종합해 LTV 규제를 강화하는 것이 옳다"고 전했다.

다만 단순히 LTV 수위를 높이는 것보다 여러 가지 현실적인 측면을 감안해 평가 잣대를 보완하는 게 적정하다는 지적이다. 재개발이 필요한 지역에 높은 LTV 기준을 적용하면 사업 자체가 진행되기 어렵다. 또한 서울은 상대적으로 집값이 높아 LTV를 올려야 하지만 지방은 그렇지 않아 현 기준으로 충분하다는 주장도 있다.

이에 따라 금융권 공동으로 데이터베이스를 구축해 전세 유무를 평가항목에 추가하고 여기에 차주의 신용현황이나 대출총액 규제 등을 종합해 리스크를 평가하도록 해야 한다고 전문가들은 지적한다. 세부적인 규제가 현실과 괴리하는 걸 막기 위해서 은행, 기업, 가계 등 경제주체들의 공감대를 이끌어내는 작업도 이뤄져야 한다.