"상반기 서울 오피스 공실률 3%대 갈 것"

알투코리아, 거래가 낮아져 수익률은 오를 듯

올 상반기 서울 오피스 공실률이 3%대까지 늘어날 것이란 전망치가 나왔다. 오피스 임대료도 수요 감소와 경기 침체 영향으로 증가세가 1/4분기 0.7%, 2/4분기 0.5%에 각각 그칠 것으로 예상됐다.

알투코리아부동산투자자문㈜는 지난 1999년 1/4분기부터 2008년 4/4분기까지의 시장 자료와 국내총생산(GDP)·취업자수 등 거시경제 지표를 통해 2009년 상반기 서울 오피스시장을 전망한 결과 이같이 예측됐다고 8일 밝혔다.

전망치에 따르면 우선 오피스 공실률은 2007년부터 지난해까지 1%대를 유지해 왔지만 글로벌 금융위기가 강타한 작년 4/4분기에는 2%대로 증가했다. 알투코리아는 올 상반기도 금융위기에 따른 경기침체의 여파로 공실률이 늘어나 1/4분기 2%대 후반, 2/4분기 3%대로 증가할 것으로 예측했다.

다만 올해 공급예정 오피스가 지난해 공급 물량 64만㎡보다 소폭 감소한 58만㎡에 그칠 예정이어서 공실률이 급격히 증가하지는 않을 것으로 내다봤다. 임대료는 공급 부족과 매매가 상승 등의 영향으로 2007년 말부터 2008년 3/4분기까지 1~2% 이상 꾸준히 올랐으나 지난해 4/4분기부터 경기 침체가 본격화되면서 임대료는 전분기 대비 0.6% 상승하는데 그쳤다.

올 상반기 임대료도 경기 침체와 공실 증가의 영향으로 1/4분기 0.7%, 2/4분기 0.5% 상승에 그칠 것으로 예상했다. 특히 오피스 매매시장의 경우 경기 침체 여파로 매물은 늘어나는 반면 신용경색이 해소되지 않으면서 거래가가 낮아지고 있으며 이에 따라 투자자들의 수익률은 높아지고 있다고 분석했다.

실제 최근 거래된 성사된 도심의 K사옥 빌딩의 거래가는 ㎡당 440만원 수준으로 지난해 도심권역 거래가 수준인 ㎡당 500만원~600만원에 비해 20% 이상 하락했다. 이에 따라 지난해 5% 이하까지 내려갔던 자본환원률(Cap.Rate)도 올해 6~7% 수준으로 올라갈 것으로 전망했다.

자본환원율이 증가한다는 것은 투자자들의 수익율이 높아진다는 의미로 이는 임대료가 떨어지지 않는 반면 매입가가 낮아지기 때문이다.