韓 부동산시장 3가지 위험요인

신영증권, 미분양, PF대출, 높은 민간신용 꼽아

한국 부동산시장의 위험요인으로 지방미분양주택, 프로젝트 파이낸싱(PF) 대출 부실, 높은 민간신용 등 3가지가 꼽혔다. 이중 PF 대출 부실에 따른 건설업체의 도산이 2009년 우리나라 부동산시장에서 가장 주목해야할 위험요인으로 지적됐다.

신영증권은 이날 '2009년 부동산시장 전망' 보고서에서 이같이 밝힌 후 신영증권은 각종 부동산 규제가 완화되고 있으나 주택구매 심리가 워낙 위축돼있어 주택경기회복에 한계가 있을 것으로 예상했다. 또 경기 불황에 따른 금융기관의 보수적인 대출행태로 규제완화가 곧 추가 대출로 이어지지는 못할 것이라고 전망했다.

신영증권은 먼저 지방 미분양주택이 약 16만호에 육박하는 가운데 특히 대부분 미분양 물량이 민간사업자에 의해 수주.공사 되었다는 점에 대해 우려를 나타냈다. 이는 지방 부동산 투자수요가 매우 부진하다는 반증이며, 앞으로 미분양은 물론 주변지역까지 주택가격의 하락세가 지속될 것으로 전망됐다.

신영증권은 PF 대출과 관련, 공격적으로 PF 대출을 실시했던 2금융권에서 금융기관 부실화가 진행될 가능성이 높다고 내다봤다.

보고서에 따르면 실제 2008년 6월 현재 PF 대출잔액은 12.2조원이다. 지난 6월 현재 연체되고 있는 14.3%가 모두 부실화된다고 가정하면 1.7조원의 손실이 발생한다. 은행과 보험의 PF 대출잔액(각각 47.9조원, 5.3조원)에 연체율(각각 0.7%, 2.4%)만큼 부실화된다고 보면 저축은행을 포함 총 2.2조원의 손실이 생길 수 있다.

신영증권은 "다면 예금은행의 연체율은 안정적인 수준을 유지하고 있어 건정성도 양호하다는 점에서 PF 대출부실이 금융권 전체의 시스템 리스크로 전이될 가능성이 크지 않다"고 분석했다.

신영증권은 세번째로 민간신용이 높다는 점을 들었다. 2008년 6월말 개인부채는 780.7조원으로 전년말대비 41조원 증가했다. 명목 GDP(국내총생산) 대비 금융부채는 83.4%로 미국(99.5%), 영국(98.5%)보다는 낮으나 일본(67.4%)보다는 높은 수준이다. 금융자산 대비 금융부채 비중도 2008년 6월 현재 45.0%로 일본(22.7%)은 물론 미국(31.8%)과 영국(35.4%)보다 상당히 높다. 가처분 소득대비 금융부채 비율 역시 1.48배(2007년 기준)로 미국(1.35배), 일본(1.19배) 보다 높다.


우리나라 가구당 평균 총자산(2억8112만원)중 금융자산은 20.4% 수준인 반면 부동산 자산은 76.8%에 달한다. 여기에 전월세 보증금을 부동산 자금으로 볼 경우 전체 가구당 평균 총자산에서 실물자산인 부동산 자산이 차지하는 비중은 81%를 상회한다.

이같이 높은 주택수요와 금융부채로 국내의 연소득대비 주택가격비율(PIR)은 98년 4.2에서 2007년 6.6으로 2.4배 상승했다. 특히 서울은 2007년에 1997년 대비 3,6배가 상승한 9.8를 기록했다.