재건축 용적률상향·임대의무폐지 '해 넘긴다'

지자체 조례 개정에 시간 걸려… 분양권 전매는 7일부터 가능

수도권 분양권 전매와 재건축 규제는 언제부터 풀리나. 11.3대책 발표이후 서울 강남 재건축시장과 수도권 분양시장에서 해당 규제 완화의 구체적 적용 시기에 대해 궁금증이 커지고 있다.

분양권 전매는 당장 이달 7일부터 가능해진다. 5일 국토해양부와 기획재정부에 따르면 정부는 오는 7일 관보고시를 통해 강남3구를 제외한 수도권 전지역을 투기과열지구와 투기지역에서 풀기로 했다.

이에 따라 7일 이후부터는 강남3구를 제외한 수도권에서 분양가상한제 적용 아파트를 뺀 분양아파트의 분양권을 즉시 사고 팔수 있게 된다. 주택담보비율(LTV)은 40%에서 60%로 상향조정되고 총부채상환비율(DTI)의 적용을 받지 않는다.

다만 경기 성남 판교와 수원 광교신도시 등 분양가상한제를 적용받아 분양된 공공택지내의 분양물량은 투기과열지구 해제 여부와 관계없이 전매 제한을 받는다.

또 같은 날 강남3구를 제외한 전 지역이 주택거래신고지역에서 해제된다. 신고지역에서 풀리면 주택을 구입한 뒤 15일 이내에 신고하도록 하는 의무, 6억원 초과 주택의 경우 자금조달계획서를 제출해야 하는 의무 등이 없어진다.

이번에 발표된 재건축 규제완화 적용 시점은 빨라야 내년 초부터 이뤄질 것으로 보인다. 관계 법령과 시행령이 개정되는 절차를 밟아야 하기 때문이다. 용적률 상향과 임대주택의무비율 폐지는 '도시 및 주거환경정비법'을 개정해야 하는데, 규제개혁위원회와 법제처 심사 과정을 거쳐야 하기 때문에 올 12월 국회에서 처리될 가능성이 높다.

하지만 재건축 단지들이 사업 시행에 들어가기 위해선 지방자치단체 조례가 바뀌고 시행령까지 변경돼야 한다. 서울시의 경우 정부가 이번에 내놓은 재건축 규제 완화에 대해 부정적 시각을 드러내고 있어 실제 사업이 본격화되기까진 2~3개월이 더 소요될 것으로 예상된다.


소형평형 의무비율 완화는 시행령만 바꾸면 되기 때문에 연내 시행될 수 있다. 재건축 규제완화 적용 대상은 관리처분인가 승인을 받기 전 모든 재건축 단지가 포함될 것으로 보인다. 국토부는 규제완화 대상 폭을 최대한 넓히는 것이 효과적이라고 판단하고 있다. 결국 대부분 강남 재건축단지가 이번 규제완화 대책의 소급적용을 받는 셈이다.

이에 따라 사업승인이 난 단지들도 완화된 규제에 맞춰 새롭게 사업계획을 변경하는 사례도 잇따를 것으로 예상된다. 국토부 관계자는 "부동산시장이 침체돼 있는 만큼 규제 완화 조치를 최대한 시장에 빨리 반영시키기 위해 노력하고 있다"면서도 "재건축 규제 완화는 관계법령 개정 절차와 서울시 협조를 거쳐야 하기 때문에 다소 시일이 걸릴 것"이라고 말했다.