10·21대책, 거래 활성화 촉매제 될까

[토요부동산]

주택 거래를 활성화하고 건설 경기를 부양키 위한 '가계 주거부담 완화 및 건설부문 유동성 지원·구조조정 방안'이 지난 21일 발표됐다.

'주거부담 완화'대책중에서 가장 눈에 띄는 것은 수도권 투기지역 및 투기과열지구 해제를 통한 대출규제 완화와 양도세 비과세 혜택 연장이다. 이번 대책이 꽁꽁 얼어붙은 부동산 시장을 살릴 수 있을 지 관심이 모아지고 있지만 아직까지 시장의 반응은 차갑다.

◇투기지역 해제로 '대출규제'완화 = 다음 달부터 서울과 인천을 제외한 경기도 대부분의 투기지역과 투기과열지구가 해제될 전망이다. 해제가 되면 주택담보 인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)이 완화된다.

현재 금융당국은 시중은행들이 투기지역 및 투기과열지구에서 6억원 초과 주택에 대해 주택담보대출을 할 경우 LTV와 DTI를 40%로 적용하도록 엄격히 규제하고 있다.

이를 동시에 풀면 6억원 초과 아파트를 담보로 집값의 40%까지만 대출이 가능하던 현행 LTV 규정이 완화돼 집값의 60%까지 대출을 받을 수 있게 된다. 또 매년 갚아야 하는 원리금 총액이 연소득의 40%를 넘지 않도록 하는 DTI규제도 없어진다

또 과밀억제권역이 아닌 용인, 김포, 파주, 안산, 양주, 남양주(일부 제외) 등지의 민간택지에서 분양하는 주택은 전매제한이 3년에서 1년으로 단축된다. 분양가상한제가 적용되지 않는 주택은 계약후 바로 되팔 수 있게 된다. 이밖에 1순위 청약자격도 완화돼 비세대주라도 청약할 수 있다.

이와 함께 정부는 내달부터 양도세가 비과세되는 일시적 1가구 2주택자의 기존 주택처분 기한을 현행 1년에서 2년으로 연장키로 했다. 일시적 2주택자의 2년 허용은 소득세법 시행령 개정일 이후 양도 분부터 적용된다. 개정일 기준으로 이미 1년이 넘은 경우도 대상에 포함된다.


아울러 이달부터는 투기지역 내 '처분조건부 대출'의 상환기한이 2년으로 늘어난다.

◇금융규제 완화 거래활성 '촉매제'될까 = 그동안 금융규제 완화에 대한 꾸준한 요구가 이어졌지만, 막상 완화 발표 직후 시장의 반응은 미지근하다. 예상 해제지로 꼽히는 경기 용인, 과천 등의 중개업소에는 별다른 문의도 없다.

부동산114 김규정 팀장은 "주택담보대출 금리가 10%를 웃도는 등 금리 부담이 여전하고 거시 경제도 악화되는 시점에서 수요가 살아나기 어려울 것으로 보인다"며 "경기 회복, 금리 인하 등 외적인 변수가 작용하지 않는 한 영향이 크지 않을 것"이라고 지적했다.

다만 투기지역과 투기과열지구 해제는 사실상 대출 규제를 완화하는 효과가 있기 때문에, 막혔던 자금 흐름을 터줬다는 점에서 거래 활성화에 어느 정도 기여할 것이라는 분석도 나온다.

닥터아파트 이영진 소장은 "최근 대내·외적으로 경기가 위축됐고 금리가 높은 상태에서 당장의 거래 활성화는 기대할 수 없다"면서도 "경기여건이 조금이라도 호전될 기미가 보이면 거래가 생각 이상으로 빠르게 활성화될 수 있다"고 내다봤다.

양도소득세 비과세 대상이 확대되고 종합부동산세 과세대상이 상향조정된데 이어 투기지역 및 투기과열지구 해제를 통한 대출규제 완화는 중·장기적으로 투자 심리를 유인하면서, 위축된 거래를 활성화하는 촉매제가 될 것이라는 전망이다.

특히 대출규제 이후 중대형 고가아파트값이 급격히 하락했던 점에 비춰 볼 때 규제 완화로 중·대형 아파트에 대한 수요가 다시 증가할 가능성이 있다.

◇'알짜 수도권 미분양' 노려보자= 투기과열지구가 해제되면 수도권 미분양 아파트 해소에도 도움이 될 것으로 보인다.

현재 수도권 투기과열지구에 있는 미분양 아파트는 대부분 분양가 상한제가 적용되지 않았다.분양가 상한제가 적용되지 않는 경기도 미분양 아파트는 114곳에 1만300여가구로 추산된다.

투기과열지구 해제 전에는 소유권 이전 등기 때까지 매도가 불가능했지만, 이번 조치로 입주 전에도 주택을 되팔 수 있게 됐다.

다만 스피드뱅크 이미영 팀장은 "미분양 아파트는 워낙 적체가 심한 편이라 매입에 서두를 필요는 없다"며 "단기 차익을 거두려는 수요자라면 알짜 미분양을 선점하되, 자금압박을 피해 원금 이하로 내놓는 '분양권 급급 매물'을 우선 공략할 필요가 있다"고 조언했다.

다음은 수도권 투기과열지구 중 해제가 유력한 경기도 주요 미분양 단지.

고양시 덕이지구 A1·5블록에 동문건설이 111~210㎡ 1556가구를 분양했다. 대부분의 타입이 중·대형으로 모든 타입에 걸쳐 잔여물량이 20%정도 남아있다. 덕이지구는 파주 교하신도시와 일산신도시 사이에 위치하고, 최근 고양시가 발표한 신도시 개발계획에도 포함돼 있어 직접 수혜 대상지역이기도 하다.

김포시 걸포동 도시개발사업지구1~3블록에 동양건설산업과 성우종합건설이 분양한 1636가구는 현재 9% 정도 남은 상태다. 김포신도시와 도로 하나를 사이에 두고 마주보고 있으며, 단지 북쪽에 한강이 지나고 있어 한강 조망이 가능하다.

용인시 성복동 일대에 GS건설과 현대건설은 각각 1052가구(114~214㎡), 2257가구(119~222㎡)를 분양했다. 성복자이1·2차는 20%, 성복힐스테이트는 40% 정도 물량이 남았다. 광교신도시가 가까우며 용인~서울간 고속도로 개통(2009년 예정) 등 호재가 다양하다.

평택시 용이동 용이도시개발구역 일대는 2009년 12월까지 개발이 진행된다. 반도건설은 용이구역 61블록에 109~241㎡ 480가구를 분양했으며, 현재 135가구가 미분양으로 남아있다.