대출규제 풀린다…거래 숨통 트이나

정부의 대폭적인 주택투기지역 및 투기과열지구 해제 방침에 따라 극도로 침체된 부동산 거래시장도 다소 숨통이 트일 것으로 보인다. 무엇보다 겹겹 규제에 꽁꽁 묶여 있는 대출 제한이 풀리기 때문이다.

20일 부동산업계에 따르면 현행 규정상 주택투기지역이나 투기과열지구에서 적용하는 대출 규제는 총부채상환비율(DTI)과 주택담보대출비율(LTV) 제한이 대표적이다. 이때 주택담보대출은 1인당 1건으로 제한하고 있다.

따라서 정부의 이번 조치에 따라 이들 규제가 모두 풀릴 경우 수요자 입장에선 막혔던 자금난이 대폭 해소될 수 있다. 1년 유예기간을 두는 2건 이상 주택담보대출자에 대한 처분조건부 대출 규제도 동시에 사라진다. 그만큼 구매 여력의 폭이 확대될 수 있다.

특히 LTV는 물론 그동안 DTI 규제로 인해 대출 자체가 막혀, 주택 매입이 어려웠던 갈아타기 등의 수요층들도 이번 조치에 따라 다시 움직일 수 있는 계기를 마련할 수 있을 전망이다.

시세의 40%까지 대출이 제한되는 LTV에 비해 DTI(6억원 초과시 40% 적용)의 경우 사실상 수요자들의 구매를 억제시키는 기능을 해왔다. 즉 대출 이자를 감당할 수 있더라도 DTI 비율에 걸려 대출이 대폭 제한돼 왔던 수요자들에겐 이번 조치가 '가뭄속 단비'와 같은 역할을 할 수 있을 것이란 게 전문가들의 분석이다.

다만, 일각에서는 이처럼 대출 규제가 대폭 완화되더라도 신규 수요가 단기간내 크게 늘지 않을 것이란 의견을 내놓고 있다. 우선 LTV 비율이 40%에서 60%로 높아지지만, 장기적인 집값 하락으로 인해 이미 대출 비율 자체가 크게 높아져서다.

여기에 현재와 같은 고금리 상황에서 많은 대출을 통해 집을 매입하려는 수요가 얼마나 되겠냐는 지적도 적지 않다. 결국 시장에 수요를 끌어들이기 위해선 집값 하락과 함께 고금리 행진도 멈춰야 한다는 전제가 필요하다.


이런 이유로 이번 대책 역시 건설업체들에 대한 지원 방안이라기보다는 대출 부실을 막고 시장 쇼크를 완충시키기 위한 사실상의 금융대책에 가깝다는 지적도 있다. 즉 집값 하락에 따른 금융권의 부실을 막자는 측면이 강하다는 것.

실제 집값 하락이 계속되면서 기존 담보대출 주택의 경우 실질적인 LTV가 이미 높아지고 있는 추세다. 예컨대 서울 강남구 대치동 은마아파트 101㎡의 경우 현 시세(실거래 신고가 기준)는 8억6000만원 수준으로, 2년 전(11억5000만원)에 비해 2억9000만원 낮다.

LTV 40%를 감안하면 2년 전 이 아파트의 최대 대출 가능금액은 4억6000만원. 현 시세를 기준으로 같은 금액의 대출이 있다면 LTV는 이미 53.4%에 달한다. LTV 규정을 13.4%나 초과하는 금액이다. 그만큼 최근 이어지는 집값 하락이 전체적인 LTV를 올리는 역할을 해 온 셈이다.

스피드뱅크 박원갑 부동산연구소장은 "이번 조치가 부동산시장을 경착륙보다는 연착륙으로 유도할 수 있지만, 여전히 가격이 더 떨어질 것이란 수요자들의 기대가 많은 만큼, 효과는 상당히 제한적일 가능성이 높다"고 말했다.