펀드로 미분양아파트 매입, 정부 고민은?

-분양가 인하, 건설사 미온적 태도
-집값 하락시 손실 대책, 정부내 이견
-세제혜택, 재정부 고개 절레절레

정부가 미분양 아파트 지원방안을 두고 고민이 커지고 있다. 건설업체들이 분양가를 내리면 '미분양 펀드'를 통해 미분양 아파트를 사들이는 방안을 검토 중이나 세부 사항에서 합의점을 도출하기가 쉽지 않다.

15일 기획재정부와 국토해양부, 금융위원회 등에 따르면 정부는 미분양 아파트 급증으로 어려움을 겪고 있는 건설업체에 대해 분양가 인하 등과 같은 자구노력을 전제로 금융지원을 검토하고 있다.

정부 지원 방안의 핵심은 자산운용사들이 투자자를 모아 '미분양 펀드'를 조성, 미분양 아파트를 사들이는 것이다. 하지만 이를 두고 건설사와 펀드 투자자 사이는 물론 정부 내부에서도 줄다리기가 팽팽하다.

우선 분양가가 문제다. 투자자들을 끌어모으기 위해서는 분양가 인하가 필수다. 분양가가 낮아야 기대수익률이 높아지기 때문이다. 정부 관계자는 "펀드가 낮은 가격에 아파트를 사들일 수 있어야 수익이 나고 투자자들이 투자할 것"이라고 말했다.

그러나 미분양 펀드의 전제조건인 분양가 인하부터 정부와 건설사의 입장차가 확연하다. 건설업체의 자구노력 없는 정부 지원은 '도덕적 해이'만 불러올 뿐이라는 게 정부의 입장이다.

반면 건설사는 계약금 비율 축소, 중도금 무이자 등 지금까지도 꾸준히 자구노력을 펼쳤다며 분양가 인하에 미온적인 태도를 보이고 있다.

미분양 펀드 투자자들의 손실 보전책도 핵심 이슈 중 하나다. 이는 건설사 설득뿐만 아니라 부처간에도 이견 조율이 쉽지 않은 모습이다.


현재 미분양 펀드와 관련, 집값이 급락해 펀드 손실폭이 커지면 해당 건설사가 손실 차액을 일부 보전하거나 주택을 되사주는 방안이 검토되고 있다. 건설업체의 부도에 대비해 대한주택보증이 보증을 서고 부도가 났을 때는 주택공사 등이 사들여 임대주택으로 활용하는 방안도 검토 중이다.

투자자는 이같은 조건을 달면 수익률의 하방경직성을 확보할 수 있으나 건설사는 돈이 없는 상황에서 미분양 아파트를 재매입까지 하게 되면 자금 부담이 심해진다며 부정적인 입장이다.

정부 관계자는 "건설사 금융지원에 대한 이해관계가 복잡해 협의할 사항이 많다"며 부처간에도 이견이 있음을 시사했다.

미분양 펀드에 대한 세제지원도 성사 여부가 불투명하다. 국토부와 금융위는 미분양 펀드 투자자들에게 소득공제나 금융종합소득 분리 과세 등의 세제 혜택을 줘야 한다고 건의하고 있다.

그러나 재정부는 세수 감소와 형평성 문제로 난색을 표하고 있다. 재정부 관계자는 "미분양 펀드 투자자에게만 세제 혜택을 주는 것은 형평성 문제를 야기할 수 있다"고 말했다.

보증기관의 특별 보증을 통해 건설업체들이 대출 만기를 연장하고 신규 대출을 받을 수 있는 방안도 정부 내에서 이견이 엇갈리고 있다. 정부 관계자는 "신용보증기금 등 보증기관의 보증여력이 얼마나 남아있는지 모르겠다"며 보증 확대가 쉽지 않음을 시사했다.