[이슈점검]兆단위 부동산개발사업 좌초하나

사업비가 조 단위에 달하는 대형 부동산개발사업이 대부분 좌초될 위기에 직면했다.

부동산시장 장기 침체에 따른 미분양 악재와 금융시장 위기로 인한 프로젝트 파이낸싱(PF) 조달 위기에 이어 프로젝트 금융투자회사(PFV)에 대한 세제 혜택 제외라는 삼중고에 신음하고 있는 것이다.

◇세수 보전 의도 아니냐
PFV는 기존 특수목적회사(SPC)와 달리 각종 개발사업 추진시 △자본금 50억원 이상 △금융기관 5％ 이상 출자 △별도 자산관리회사 구성 등의 요건을 만족해야만 취·등록세 50％ 감면과 이익의 90％ 이상 배당 때 법인세 감면이 가능하다.

이 때문에 사업성이 높은 수도권 개발사업과 공모형 PF개발사업은 대부분 PFV로 추진했으며 그 수도 50여개를 넘는 것으로 알려졌다. 여기에 BTO(수익형 민자사업)와 BTL(임대형 민자사업)까지 포함하면 사업수는 더 늘어난다.

하지만 기획재정부는 PFV 설립근거가 불명확한데다, 조세지원이 사실상 특례에 가깝고 관리감독이 소홀하다고 판단, 지급배당 소득공제 적용 명목회사에서 제외키로 했다.

자기자본대비 과도한 채무를 끌어들이면서도 관리감독을 받지 않기 때문에 자칫 선의의 피해자가 발생할 있다는 의견도 이번 조치를 이끌어낸 원인 가운데 하나다.

이에 대해 금융권이나 부동산개발업계는 다른 의도가 있는 게 아니냐는 시각이다. 즉 9.1세제개편을 통해 사상 최대의 감세정책을 내놓은 정부가 줄어든 세수를 보전하기 위한 카드라는 것이다.

또 "자기자본대비 과도한 채무를 끌어들인다"는 지적에 대해선 PF자금 연체의 주범으로 대규모 부동산개발사업을 꼽지 않았겠냐는 분석도 나온다.


한 세무사는 "만약 정부가 부동산개발사업 프로세스를 알면서도 이 정책을 구상했다면 이는 최근 문제가 불거지고 있는 PF자금 연체 문제를 PFV와 연계시켰거나 세제 개편에 따른 세수 감소를 보전하기 위한 것으로 밖에 보이지 않는다"고 지적했다.

◇대부분 부동산개발사업 중단 위기
정부의 이번 법인세법 개정안이 시행될 경우 현재 PFV로 추진 중인 각종 개발사업은 심한 타격을 입을 수밖에 없다.

심지어 일부 사업은 아예 중단될 수도 있다는 게 관련업계의 예측이다. 법인세를 내지 않는 조건에서 결정된 수익률과 주주 및 출자자 배당을 법인세 납부 이후의 조건으로 변경해야 하기 때문이다.

즉 사업성 자체를 원점에서 재검토해야 하는 상황에 몰릴 수 있다. 이 경우 수익률이 급격하게 떨어지는 프로젝트의 경우 사업을 장기간 보류하거나 접는 상황도 전혀 배제할 수 없다는 분석이다.

한 회계법인에 따르면 PFV는 SPC보다 세후이익 개념으로 평균 10~15%, 최대 20%가량 이익을 낼 수 있는 것으로 조사됐다. 예를 들어 법인세를 감면받아 거둔 이익이 100억인 경우 조세제한에서 제외되면 이익은 최대 80억원으로 줄어든다.

20억원의 손실을 주주와 출자자들이 공유해야 하지만 최근의 금융시장과 건설업체들의 유동성 위기 논란 등을 감안하면 사업을 접는 게 낫다는 볼멘소리도 결코 무리는 아니다.

한 회계법인 관계자는 "용산역세권 개발사업의 경우 1조원 가량을 세금으로 더 내야 할 것으로 추산된다"며 "프로젝트에 따라 리스크가 다르기 때문에 이익을 전혀 못내는 상황도 발생할 수도 있어 사업 중단이 불가피할 것"이라고 지적했다.

특히 금융권이 떨어진 수익률만큼 건설사에 다른 수익보전 방안을 요구할 경우 건설사 반발로 인해 금융협약도 중단될 가능성도 높을 것이란 지적이다. 실제 최근 금융시장 악화로 금융권이 건설사에 다양한 수익보전 방안을 요구하면서 금융협약이 지지부진한 상황이다.

한 대형건설사 관계자는 "최악의 경우 재무적 투자자와 전략적 투자자의 이탈도 예상되는 등 후폭풍이 만만치 않을 것"이라고 내다봤다.

부동산개발업계는 따라서 적어도 현재 운영중인 PFV에 대해선 예외를 인정해 줘야 한다고 주장하고 있다.

다른 회계법인 관계자는 "기업이 법인세를 내는 것은 당연하고 조세지원도 일정기간만 지원해주는 게 맞지만, 최소한 정부 정책을 믿고 계획을 짜왔던 기존 프로젝트에 대해선 사업 포기 방지와 정책 신뢰성 차원에서라도 예외를 인정해야 한다"고 지적했다.