고수익 유혹·함정 동시에.. 과거가 '열쇠'

[머니위크]부동산경매 미원 사례별 분석과 해법

경매에 있어 법정지상권이 걸린 매물은 유혹과 함정이 공존한다. 경매 전문가들은 법정지상권의 성립여부가 문제되는 매물이야말로 고수익을 올릴 수 있는 좋은 대상이라고 말하고 있다. 그러나 초보자 입장에서는 법정지상권 문제를 분석하기 어렵고 위험도가 높다는 게 큰 부담이다. 초보자가 경매에 참여할 때 법정지상권에 대해 알아둬야 할 점을 사례를 통해 알아보자.

A씨는 토지와 해당 토지 위의 건물 가운데 토지에 대해서만 양도담보권을 통해 B와 C씨에게 소유권을 이전했다. A씨는 두 사람에게 이 토지를 담보로 돈을 빌렸다가 갚지 못하자 이전에 양도담보권이 설정된 해당 토지를 이들에게 넘긴 것이다. 이후 A씨의 건물마저 경매로 넘어가게 되고 이 물건을 D씨가 낙찰 받게 된다.

B와 C씨는 낙찰 받은 D씨에게 경매당시 토지와 건물의 소유주가 다르다는 이유로 법정지상권이 성립되지 않는다며 건물철거를 요청했다. 대법원은 토지 소유권을 이전받은 B와 C씨가 D씨에게 건물철거를 청구한 사안에 대해 D씨의 손을 들어줬다.

법원은 ‘이미 A가 B와 C에게 토지를 양도할 당시 관습에 의한 법정지상권을 취득했으며 D가 경매를 통해 A의 건물을 낙찰 받아 소유권이전등기를 완료했기 때문에 경매시에 건물 철거 등의 매각조건이 있지 않은 한 D는 A로부터 건물과 함께 법정지상권도 당연히 취득한 것으로 볼 수 있다’고 판단했다.

강은 지지옥션 팀장은 “법정지상권 성립 여부에 있어 해당 토지의 저당 시점이 매우 중요하다”면서 “B와 C가 A의 토지를 저당 잡은 시점에서는 토지의 가치가 건물의 법정지상권이 성립되는 것을 감안해 설정된 것이기 때문에 당연한 결과”라고 설명했다.

법정지상권은 저당권 설정 당시 동일인의 소유에 속하던 토지와 그 지상건물이 경매로 인해 각기 그 소유자가 다르게 된 때 성립한다. 따라서 초보자들이 잘못 이해하는 대표적인 부분은 해당 경매 당시의 소유권만을 기준으로 해서 법정지상권 성립여부를 판단하는 것이다.

하지만 법정지상권은 토지와 건물이 동일소유자에 속하고 있다가 소유자가 달라지는 순간 성립여부가 결정되는 것이기 때문에 현재 경매 시점의 소유관계 뿐 아니라 예전의 토지, 건물 소유권까지 살펴야만 정확하게 성립여부를 판단할 수 있다.


◆ 건축중인 건물도 법적지상권 성립 가능

법정지상권은 저당권이 설정된 때 건물이 존재하고 있어야 성립되지만 이 부분에 매몰돼 경매에 참여했다가 임찰보증금만 날리는 경우도 있다. E씨는 토지에 저당권 설정 당시 건물이 존재해야 법정지상권이 성립된다는 사실에 입각해 법원을 통해 한 토지에 입찰했다.

이 토지에는 저당권 설정 당시 완공되지 않은 건축물이 있었고 E는 이것을 ‘건물’이라고 보지 않았다. 법정지상권이 성립함에 있어 건물이라고 판단할 수 있는 기준은 적어도 기둥·지붕·주벽 등이 이뤄져 있어서 쉽게 해제하거나 이동할 수 없어야 한다.

그러나 대법원은 이 건물이 E씨의 낙찰 대금을 납부할 당시 이미 지하 1층부터 지하 3층까지 기둥, 주벽, 천정 슬라브 공사가 완료된 상태였고 지하 1층의 일부 점포가 분양된 점을 이유로 들어 지상층 부분이 골조공사만 이뤄졌다 하더라도 독립된 건물의 요건을 갖췄다고 판단했다.

대법원은 그동안 판례를 통해 토지에 저당권이 설정될 당시 건물이 토지 소유자에 의해 건축 중이고, 건물의 규모나 종류가 외형상 예상할 수 있는 정도까지 건축이 이뤄졌다면 법정지상권의 성립을 인정할 여지가 있다고 판단하고 있다.

건물의 진전도에 따라 저당권자는 완성된 건물을 예상할 수 있기 때문에 이를 감안한 저당물 설정 부주의와 사회경제적으로 건물 유지가 인정된다는 이유에서였다.

◆ 낙찰받은 건물 정화조, 옆 토지 침범했다면

법정지상권 성립여부를 따질 때는 경매가 진행되는 토지와 건물의 권리관계 뿐 아니라 이전의 권리관계까지 조사해야 한다. 정화조 사용금지에 대한 법원의 판단은 토지의 권리관계의 예를 단적으로 보여주는 사례다.

F씨는 ㄱ토지와 그 지상에 있는 건물을 G씨에게 양도했고 이후 H씨는 G씨의 건물만 경매를 통해 취득했다. 그런데 우연히도 G씨 소유의 ㄱ토지 위 건물 정화조가 인접해있는 F씨 소유의 ㄴ토지를 침범해 매설됐다는 사실이 밝혀지면서 F씨는 H씨를 상대로 침범한 정화조의 철거를 요구했다.

이에 대해 대법원은 정화조가 건물의 부속건물이라는 전제하에 G씨가 F씨로부터 건물을 매입하면서 F씨 소유 토지 지하에 매설된 정화조를 철거하기로 한 약속이 없었다면 관습상 법정지상권을 취득했다고 볼 수 있다고 판단했다. 따라서 법원 경매를 통해 이 건물을 소유한 H씨도 법정지상권을 양도받은 것으로 결론 내렸다.

이 사건과 같이 경매를 통해 물건을 취득할 경우 법정지상권이 문제되는 범위를 잘 살펴야한다. 법정지상권문제라는 것은 타인 소유의 토지에 건물이 존립해있을 때 건물을 철거하지 않고 존치할 수 있는 권리라는 점에서 소유권변동을 살펴봐야 한다.

건물정화조 부분이 위치한 토지와 정화조부분에 대한 소유권변동을 처음부터 분석해보면 H씨가 관여하기 이전부터 이 부분 토지 소유권은 계속 F씨에게 있었고, 정화조부분은 F씨 소유로 있다가 G씨에게 소유권이 넘어가면서 법정지상권이 성립됐다. H씨는 이미 성립한 법정지상권을 그대로 승계해 취득한 것에 불과하다.

따라서 경매에 참여하는 시점에서 당시 소유관계만 이해하면 법정지상권 성립여부를 올바르게 판단할 수 없다.

최광석 로티스합동법률사무소 변호사는 “법정지상권 성립 여부는 해당 부동산의 권리관계를 과거부터 꼼꼼히 따져봐야 한다”면서 “폐쇄 등기부등본, 구 건축물대장, 무허가건축물대장 등 예전의 권리관계를 종합적으로 파악할 수 있는 관계서류까지도 꼼꼼히 챙길 필요가 있다”고 조언했다.